商业连锁企业门店运营管理预案.docVIP

第一章　连锁企业门店概述 第一节　门店概述 一、门店的涵义 门店又名店铺，商铺。狭义而言，门店是零售业进行商品销售的场所。它包括大型百货公司、超市以及其他各种类型的综合、专业商店和商场。 广义而言，门店是直接面对消费者进行有形商品销售或进行复合商品（有形、无形商品兼有）经营的场所。其概念范畴还包括零售商业之外的娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，营利性的展览馆厅、体育场所，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。 二、门店的分类 1、按用途分类 （1）零售业 如：百货商店、大型超市、各种专卖店、便利店和杂货店 （2）餐饮业 如：饭店、餐厅、酒吧、茶楼等。 （3）旅游业 如：宾馆、旅行社等 （4）体育、娱乐业 如：歌舞厅、网吧、运动场馆、健身房、电影院等。 （5）服务业 售票处、美容院、婚纱出租、摄影、拍卖行、会展、各类维修点等。 （6）金融业 如：证券公司的营业厅、储蓄所、保险公司营业部等。 2、按面积分类 （1）小型门店 门店面积在100平方米以下。 （2）中型门店 门店面积在100－1000平方米以内。 （3）大型门店 门店面积在1000平方米以上。 从传统意义上来说，门店面积的大小决定了商业企业规模的大小。 3、按使用形式分类 （1）自用门店 指门店所有权人自行使用属于自己名下的门店。 （2）租赁门店 指门店所有权人将门店的使用权与承租人进行交易，一次性取得或分时段取得现金收益。对承租人而言，是在用现金付出取得一定时间内的门店使用权。 （3）转租门店 指最终使用人并不直接与门店所有权人建立租赁关系，而是通过转租人取得门店的使用权，门店最终使用人只与转租人发生相应的权利、义务关系。 三、门店的特征与功能 1、特征 固定性、异质性、耐久性（根据我国土地制度的规定，城镇规划区内土地的所有权属于国家。居住、办公、商业等六类用地实行批租，商业用地的土地使用权最长可达40年，40年后可以通过续租方式继续使用）、用途的唯一性、受环境的影响性、保值增值性。 2、功能 创造商业利润、租金的创造、传递商业信息 四、门店价值的构成 门店是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现自己的价值，而是与所在地区的城市规模、经济发展水平、人口数量、购买者的消费能力、消费倾向等诸多非房地产因素有着密切的关系。 门店的商业价值是门店房地产价值之外的价值，并不以实物形式存在，它是门店价值中的主要价值成分，与房地产价值一起构成门店价值。 门店价值=门店房地产价值+门店商业价值 构成门店商业价值的因素主要有区域因素、商圈因素、商业企业因素以及购买因素等。 这里主要介绍商圈因素： 所谓商圈，是指某一范围内各种商业因素的综合。它像物理学中的“场”一样存在着，在这个“场”里，各种商业因素相互作用、相互影响、相互制约、相互促进。 1、商圈分析 通俗地说，商圈即“零售市场的销售空间”，习惯上是以已经设立或即将设立的门店为原点，经若干距离为半径去画一个规则的圆圈，或者把商圈分成内部圈、外围圈和辐射圈。通常大型商圈的半径大约为2－3公里，当然也需视人口密度及交通设施情况而定。 例：“麦当劳”在选点时更看重人流量，而“德克士”则只要能够赢利就拓展店面。就人均密度而言，“德克士”平均每6.2万人一家，“肯德基”平均每18.6万人一家，“麦当劳”平均每20万人一家。在商圈划分上，“德克士”的主商圈达到800米至1000米、次商圈达到1000米至1200米，社区商业型商圈达到1200米至1800米。 商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： ·商圈半径以500米为限； ·马路分界：凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈； ·铁路、平交道阻隔：人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻而划分成两个不同商圈； ·高架桥、地下隧道阻隔：因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便划分成不同商圈； ·安全岛阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈； ·大水沟：顺大水沟阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈； ·单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈； ·人潮走向：人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈。 2、商圈的类型 商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑商圈的定位、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可分为以下几种：商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区(分为住商混合、住教混合、工商混合等)。 3、连锁效应 在发达地区，商圈的形成主要依靠政府的发展规划，而在商圈自然形成的过程中，连店效应往往起着举足轻重的任用。“店多成市”是