2010年苏州顶峯广场酒店-40页教程.ppt

* 页1 顶峯广场酒店报告 2010.09.29 目 录 ■ 项目概况 ■ 苏州主城区酒店调研 ■ 相城区及渭塘区块酒店调研 ■ 项目酒店定位 ■ 项目酒店合作方案 * ■ 项目概况 ■ 苏州主城区酒店调研 ■ 相城区及渭塘区块酒店调研 ■ 项目酒店定位 ■ 项目酒店合作方案 * 项目概况： ■ 顶峯广场地处相城区渭塘，邻近玉盘 路渭塘新商业中心。 ■ 顶峯广场是由两栋20层的高层产品组 成。项目1-3层是由136—306平的商铺 组成，紧临主干路澄阳路，也是未来轻 轨2号线延长线的必经之路。4—20层 是由48-218平米的精装修酒店式公寓组 成。 ■ 顶峯广场距离苏嘉杭高速相城出口5分 钟车程，距相城中心区12分钟车程，邻 近227省道支线，距常熟30分钟。轻轨 2号线等交通线路也将诞生，距离京沪 高速线5分钟车程。 * ■ 项目概况 ■ 苏州主城区酒店调研 ■ 相城区及渭塘区块酒店调研 ■ 项目酒店定位 ■ 项目酒店合作方案 * * * * * 页6 * ■ 项目概况 ■ 苏州主城区酒店调研 ■ 相城区及渭塘区块酒店调研 ■ 项目酒店定位 ■ 项目酒店合作方案 * 在水一方大酒店 地处相城区阳澄湖东路。 2003年开业，设商务套房、商务房、标准间，共165间客房，18间会议室。 标准间均价为400元/间。出租率45%； 南亚宾馆 地处相城区阳澄湖东路1号。 2002年开业，按四星级酒店装修及运营，设商务套房、标间等共265间。 标间均价为458元/间。出租率42%； * 金澄锦江国际酒店 地处相城区太平镇兴太路。 2004年开业，设高级大床房和高级双床房，均价为360元/间。 出租率58%； 莫泰168连锁旅店 地处相城区相城大道采莲商业广场 2010年开业，共136间客房。标间198元/间。出租率71%； * 苏州如家快捷酒店 地处相城区嘉元路。 2009年开业，共112间客房，标间均价为170元/间。出租率76%； 锦江之星 地处相城区相城大道采莲商业广场 2009年开业，共80间客房。标间179元/间。出租率79%； * 小结： ◆ 苏州高星级酒店市场整体经营情况欠佳，平均房价及出租率均偏低； ◆ 受整体环境影响、区域内高价格承受能力的商务及旅游客源仍相对有限； ◆ 高星级酒店前期投入大、投资回收期长，资金投入要求较高； ◆ 相城区酒店主要集中在相城大道和阳澄湖一带，且商务型经济酒店居多。作为 相城区的渭塘镇内目前主要以当地居民自有物业改造的旅馆居多，标间房价在100-150元之间，档次较低； ◆ 本项目所处渭塘核心区域，为地铁上盖物业。周边商服业及娱乐配套业基础较 好，区域经济较为发达，随着京沪高铁的开通，加速了人流导入，但目前缺乏有品 牌的星级酒店，有一定市场空间； ◆ 经市场分析，本项目发展高星级酒店面临很大的压力，从项目整体考虑，可以品牌酒店为导向，适当加强品质投入，发展商务休闲型品牌酒店有助于增强项目的号召力，促进项目的整体收益； * ■ 项目概况 ■ 苏州主城区酒店调研 ■ 相城区及渭塘区块酒店调研 ■ 项目酒店定位 ■ 项目酒店合作方案 * 整体拿出其中一栋5-20层，共276套房，带租约销售； 由酒店管理公司引进酒店品牌； 统一经营10—15年，年均回报率依据市场初步设定为8%左右； 年返租率分别为：7%、7%、7%、8%、8%、8%、9%、9%、9%、9%； 建议前3年租金回报21%从房款中一次性扣除（目的是培育市场降低投资门槛）； 其中，酒店可售面积大约为1.7万平米（含酒店配套所占商铺面积，实际以测绘报告为准）； 酒店初步营销思路 * ■ 建议品牌一：华美达酒店： 华美达酒店是全球最富实力的温德姆集团旗下品牌，是全球第一特许经营品牌。今天，华美达已发展成为包括美国在内的全球134个国家具有1000多家华美达国际酒店的大型酒店管理集团。华美达酒店将酒店经营的理念体现在各个方面，包括品质保障、成熟的酒店管理经验以及个人价值体现等多方面。 酒店品牌引入建议： 根据以上苏州酒店的市调分析，建议引入中端商务型酒店品牌以填补当前区块酒店市场的空白。 * 附：华美达品牌引进费用： 加盟费：美元300-500每间客房；应于签署意向书时支付； 特许费：第一年到第十五年：总客房收入3-5%； 市场营销服务评估费：总客房收入的2%； 开业服务费： $2,000美元（一次性收费人民币约16000/年）； 质量管理圈费：$3,300美