09城镇土地分等定级教程.pptVIP

§9 城镇土地分等定级 ——从价值角度给土地“论资排辈” 土地分等定级与土地估价的关系 二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级： 评定土地的使用价值； 土地估价： 评定土地使用价值在市场上反映出的价格。 第一节 概述 一、城镇土地分等定级的概念 1、分等： 通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。 土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。 2、定级 定级： 根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。 土地级的实质： 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。 土地级的顺序在各城镇内部统一排列。 二、城镇土地分等定级的目的与对象 1、城镇土地分等定级的目的： 为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据。 2、城镇土地分等定级的对象 城镇土地分等的对象是： 城市市区、建制镇镇区土地； 土地定级的对象： 城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。 三、城镇土地分等定级的体系 四、土地定级原则 1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系 2、主导因素原则 3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异 4、土地级差收益原则 5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定案宜依靠定性分析。 第二节 城镇土地分等 一、城镇土地分等的程序 1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新 二、城镇土地分等的具体方法 （一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 内容包括： 开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。 2、各种表格准备 有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中选择工作表格。 准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。 （二）城镇土地分等因素、因子的选择 1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍 城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。 分为： 7大主要因素、24个因子及选择要求 2、因素、因子的选择原则 （1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响； （2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响； （4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异； （5）易通过统计资料获取或易量化处理。 3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法 一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选。 4、城镇土地分等因素因子权重的确定 权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。 遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比； （2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1； （3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。 特尔菲法 又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上。 操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值： Wi——第i个因素或因子的权重； Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。 要求 1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人； 2）按照表格3-2-1进行打分。专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立打分； 3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行； 4）打分轮次一般为2-3轮。 表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表 因素成对比较法 通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。