2014年房地产周期拐点,原因、方式、影响与策略总结报告.ppt

地产周期大拐点：原因、方式、影响与策略 2014年7月22日 提纲 1.1 地产周期与地产泡沫 提纲 2.1 城镇化已成支撑房价继续上涨伪命题 2.2 “新家庭”刚需增量峰值已现 2.3 房地产市场供需格局已经反转 2.4 改善性需求紧迫性大不如前 2.5地产投机前景恶化的7个理由（1） 2.5 地产投机前景恶化的7个缘由（2） 2.5 地产投机前景恶化的7个缘由（3） 2.6狂欢落幕——地产周期大拐点来临 提纲 3.1周期大拐点回落的方式与幅度推测（1） 3.1周期大拐点回落的方式与幅度推测（2） 3.2拐点之后的中国经济将进入保6%时代 3.3金融系统风险可控，坏账陡增难免 提纲 4.1泡沫破裂之后大类资产格局的国际经验 4.2大拐点时代的大类资产投资策略 4.3大拐点时代的股市投资策略 感谢！ 李树培 地产周期与地产泡沫 地产周期大拐点时代来临的判断依据 大拐点时代的经济态势与金融风险 大拐点时代的投资策略 地产周期（库兹涅茨周期）：工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来 200 多年的历史表明，一个完整的房地产周期是 18年左右。 地产周期驱动因素：经济（货币）周期、人口结构周期、工业化、城市化 地产周期孕育出地产泡沫的条件：货币过度宽松+地产需求有“动人的故事” 80年代日本：“日本第一”；90年代东南亚：“东亚奇迹”；2000之后美国：“资本主义制度在新千年的胜利”；近年来的中国：“N亿农民的城镇化” 　　 地产周期与地产泡沫 地产周期大拐点时代来临的判断依据 大拐点时代的经济态势与金融风险 大拐点时代的投资策略 经济潜在增速下移，人的城镇化增速回落 劳动年龄人口规模下降，农村剩余劳动力所剩无几 《国家新型城镇化规划（2014—2020）》60%城镇化目标的年增速约0.92%，大约每年1430万 　　 图1：经济增速与城镇新增人口 图2：我国劳动年龄人口规模 三次婴儿潮：1949-1959年；1962-1973年；1983-1990年 第三次婴儿潮所带动的结婚登记峰值已经出现 第三次婴儿潮峰值年1987距今已经27年，第六次人口普查结果显示全国平均结婚年龄为24.98岁，十大城市平均结婚年龄为28岁。 　　 图1：我国新出生人口规模 图2：结婚登记规模与劳动年龄人口比重 刚需数量在2010年见顶，建设规模逐年升高 2013新增刚需规模9.7亿平米，市场供给：当年竣工7.9亿平米+现房待售3.2亿平米=11.1亿平米，历史的拐点 2013土地供给、住宅新开工与施工面积再掀高潮 　　 图1：住宅刚性需求年度增量 图2：住宅市场刚需与供给 2010年第六次人口普查：存量房179亿平、2.2亿套，户均1.02套 2013估算：存量住宅248亿平，户均1.05套，人均33.9平 人均面积国际经验：美07年61.8，德08年42.9，法02年37.5，意01年36.5，日本08年36.6（88年27.8），韩国00年20.5，新加坡26 　　 图1：住宅竣工面积 图2：人均居住面积及增速 经济增速下移，供需格局反转，动摇房价只涨不跌神话的基础 利率市场化改革抬升投机成本，盈利门槛提高 不动产统一登记制度对投机存在三重冲击：房产税预期+腐败房抛售+真实存量揭底（2013年全国房屋竣工面积为10亿平方米，其中住宅7.9亿平方米。而江苏省统计局的数据显示，2013年江苏建筑企业住宅竣工面积4.8亿平方米。） 图2：房价收入比所隐含的经济增长预期 图1：IMF：中国一线城市与世界主要城市房价收入比 图2：房价收入比所隐含的经济增长预期 图1：IMF：中国一线城市与世界主要城市房价收入比 图2：房价收入比所隐含的经济增长预期 图1：IMF：中国一线城市与世界主要城市房价收入比 房市区域分化加剧，银行涉房信贷将更趋谨慎 “富豪”阶层减持国内房产示范效应冲击投机信心 资本市场日渐开放，拓宽居民投资渠道，分流房市资金 图2：2013年中国居民海外购房人群城市分布 图1：中国居民在美购房规模 美联储货币政策开始转向，新兴市场（中国）资本外逃风险增加 世联购房客户历年年龄结构 08至今三次调整背景比较： 2008：货币紧缩+行政干预+国际危机冲击；需求﹥供给（8次加息，13次调准；提高首付，开征营业税，加大供给） 2011：币紧缩+行政干预升级；需求﹥供给（5次加息，12次调准；史上最严调控（国十一条、十条、五条）、加大供给） 有形之手弱化，供给﹥需求（李氏“分类调控”代替温氏“史上最严历干预”；利率市场化改革；首次出现供大于求） 当前调整乃与此前有本质区别的周期大拐点 前两次报复性反弹原因：调整是在市场供不应求格局下，政府通过严厉宏