某北桥西项目构想(44页)解析.pptVIP

我们在这三大方面处于什么样的状况？ ① 位置： ＊ 处于河西银盆岭这一看得见的成熟社区，紧邻观沙 岭片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱 乐等）便利； ＊ 本项目位于北大桥与潇湘大道交汇区域，滨临湘江， 极具升值潜力；潇湘大道北端及施家港水上公园建 设；项目未来发展空间会更好； ＊ 片区内同期开发、在售楼盘较多，存在较大的竞争； ② 价格： ＊ 本项目销售均价未定，估计应在3000元／平米左右， 在片区属中高档，价位上优劣势不明显； ＊ 户型面积丰富多样（70－140平米），总价适中， 对初次、二次置业及投资者有吸引力； 我们在这三大方面处于什么样的状况？ 引领原则（是市场首次提出的） 创新原则（是一种全新观念的改变） 消费者原则（符合消费者对生活欲求） 核心理念 生活是轻松的、自由的； 是温暖的、是亲和的有没有距离的； 是建筑和环境融合的。 在长沙，这个具有深厚文化底蕴的地方，消费者完全有能力和需求接受这样的房子和生活。 建筑设计理念：人性化，国际化，强调明亮 和亲和园林规划理念：主题清晰，个性明显，注重 细节产品开发理念：实用、创新、贴近目标人群 生活物业服务理念：人性、文化、注重沟通 项目风格感性生活格调路线，色彩明亮，愉悦，空间感强，具有国际化风情。有营造生活感觉的辅助产品，如水景假日广场、叠落观景平台等。吸取优秀江景、水景项目的建筑规划思路。 商业物业的定位 应该在昭示性最强的位置，如小区主入口或商业假日广场处，利用建筑物一二层群楼考虑餐饮、娱乐、休闲；社区商业街划铺出售，利用靠近东侧规划路部分，设置单独一层，以解决小区住户及周边居民生活所需，保证价格的实现； 商业的布局尽可能减少对住宅部分的干扰，但同时便于使用；造街造坊，营造商业环境，提高物业价值。 住宅定位？ 产品定位 建社区商业街：主力店以外的商业以社区商 业街的形式出现，并且以划 铺经营的方式出售，实现资 金的迅速回笼； 竞争市场分析 客户定位 物业定位 产品定位 竞争市场的分析结论 户型单一，产品结构单一已经成为制约项目发 展的重要因素 园林、景观成为项目重要卖点，也是客户广泛 接受的卖点； 小高层、高层的架空，已经成为项目开发的必备； 楼房的朝向敏感。 围合式的布局开始应用，但是户型结构处理的 简单化成为销售制约因素； 会所面积一般均在2000平方米以上，功能一般 包括：餐饮、运动、休闲、娱乐等； 三房仍然是主力户型，面积集中在130-140之间 ，小三房（110左右）供给虽少，但是销售较好。 客户以二次置业为主； 客户定位：长沙（湖南）的中高端客户 企业中上层管理人员； 医生、教师、律师等； 公务员； 私营业主； 核心、重要客户总结： 处于社会中层，开始注重生活环境和居 住氛围； 注重孩子的成长环境； 注重房屋的性价比； 注重邻里的交往； 注重小区物业品质； 注重周边人们的认同； 比较能够接受新鲜的事物，要求住宅的现 代感； 其中重要客户特征：年龄在30－45之间， 俩口及三口之家，购房按揭为主，三房为 其现实需求； 总价的承受范围为30—50万元，以30—45 万元为主，月供2000元左右。 价 格 户 型 户型定位考虑的因素 项目发展战略； 客户的价值取向； 市场需求特征； 竞争者的产品供给特点。 “泊 岸” 2006/2/25 长沙北桥西项目构想 Strategy Ad. Planning [导航企划] 项目用地概述 90米 地块进深 3.98 容积率 150米 临街面长 2924平米 建筑基地 54774平米 总建筑面积 52448平米 其中住宅面积 14140平米 规划总用地面积 指 标 项 目 导航希望与发展商并肩 完成“泊岸”的整合推广及销售代理 位置 项目自身 （规划设计） 价格 我们思考的方向 切入方向：根据影响地产销售的三大方面 我们的切入点？ 小结：大环境较好，位置优势明显 我们在这三大方面处于什么样的状况？ 小结：作为江景项目，价位上有一定的优势，但仍然 要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需 求，才能取得良好的销售业绩。 ③ 项目自身（规划设计）： ＊ 作为江景项目，规划未能体现景观最大化；户型与 片区同期开发楼盘规划类似，有一定的正面竞争压 力； 小结：建筑规划设计