思源_北京天安豪园项目前期定位报告资料.ppt

产品竞争力分析 竞争力要素 直接竟品(朝阳公园板块) 参考竟品(CBD板块) 本项目 维多利亚花园 公园九号 万科公园五号 首创禧瑞都 圣世一品 长安驿 擎峰 区位位置 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 类型 ★★★★ ★★★★ ★★★☆ ★★★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★★ 户型面积 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★ 户型设计 ★★★ ★★ ★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★☆ ---- 精装标准 ★★☆ ★★★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★★☆ ★★★ ★★★ ---- 外立面 ★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ 容积率 ★★★ ★★★★ ★★★☆ ★★★★★ ★★★★ ★★★☆ ★★★ ★★☆ 配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ 产品硬伤 ★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 本项目产品竞争力要素中,区位与配套较有优势,但同质化特征明显; 本项目其它竞争力要素中，各要素指标均衡,无明显优势; 本项目产品硬伤明显,降低了本项目的总体竞争力; 本项目产品竞争力综合评定为3分(以满分5分为标准) 第*页 销售力分析 竞争力要素 直接竟品(朝阳公园板块) 参考竟品(CBD板块) 本项目 维多利亚花园 公园九号 万科公园五号 首创禧瑞都 圣世一品 长安驿 擎峰 销售单均价 ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★★ ★★ ★★☆ ★★★ --- 销售总价 ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★★★★ ★★ ★☆ ★★★★ ---- 销售情况 ★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★★★ ★★★★☆ ★★★★ ★★★★ --- 客户情况 ★☆ ★★ ★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★☆ 物业费 ★★★ ★★ ★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★★ ★★★☆ -- 开盘时间 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★☆ 入住时间 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★☆ 本项目销售力竞争要素中,准现房为最大优势,但与竟品比较具有同质化特性; 本项目预期销售单价虽然与竟品相比,是较低单价,但其已入住过及产品硬伤影响,弱化了此优势; 本项目目前没有公开发售,无客户积累,但前期业主对产品质量硬伤的负面影响,将对后期造成不利; 参考竟品及直接竟品目前加紧推进销售,使本项目销售环境更为恶劣; 本项目销售力竞争综合评定为2.5分(以满分5分为标准) 第*页 客户群对位分析 比对要素 本项目 区域客户群需求特点 对等度 区位位置 朝阳公园 CBD\朝阳公园\三里屯使馆区 ★★★★★ 户型面积 245-266㎡\444㎡\460㎡ 150㎡-250㎡ ★★★☆ 户型设计 进深过长,布局不合理 南北通透,布局合理、注重私密性 ★★★ 精装标准 2500元/㎡标准,但已入住,品质较低 对品质要求高,注重环保材料使用 ★★ 会所 设施较全,但设备设施一般 功能齐全，设备设施现代 ★★★☆ 购买用途 目前业主多租赁 自住为主,投资为辅 ★★★ 施工质量 外墙及卫生间有漏水 品质保障 ★★ 销售价格 预期单价2,7万元/㎡,总价在660-1240万元 总价700万元以下 ★★ 物业管理及费用 港力物业,目前为8元/㎡/月 高品质人性化,知名物业管理 接受6元/㎡/月左右 ★★★ 投资回报 目前出租率80%,租金105元/㎡/月左右,投资回报率约为5%;总价高,客户基数少,再次销售变现难 出租稳定,投资回报率4---8% 再次销售时注重变现速度 ★★★★ 主要客群 租户：外籍、港澳高管 国际商务人士为主导，部分外籍\演艺界人士及投资客 ★★★☆ 本项目不可复制的稀缺性地段资源优势明显，提高了项目后期抵御市场变化风险力； 本项目租赁市场稳定，为早期业主带来了稳定的回报； 不可改变的产品品质硬伤，加大了客户对此的抗性。 第*页 第*页 本项目产品竞争力综合一般，并有明显的产品硬伤（房屋施工质量问题、已入住的二手房负面影响） 本项目市场销售竞争力较弱，竞争环境恶劣； 本项目与区域目标客户群需求比对度较低，与客户需求存在一定偏差； 本项目可行性初步判定为3（满分为5为准） 市场风险性较大。 结 论 第*页 谢谢！ 第*页 天安豪园项目研判 目 录 项目竟品市场分析 本项目产品分析 本项目可行性研判 CONTENTS 第*页 第*页 项目竟品市场分析