世联-惠州美地花园城营销总体策略策略总纲-114课件.ppt

本报告解决什么问题 报告结构 报告结构 1、惠州房地产市场 市场概况总结 宏观经济增长，房地产进入快速发展轨道 居民可支配收入增长快，房地产消费潜力大 房地产投次稳步上升 供需关系良好 都市融合加速，商业中心南移 惠州板块特点明显 未来供应量大，竞争激烈，只是集中在三房四房 2、片区市场竞争情况 1、区位思考 2、产品思考 2、产品思考 策略形成 目标回顾— 策略总纲—战略归纳,战术形成 策略一：高举高打形象战略 战术1: 精品定位,展示为先 战术2: 区域规划、配套展示 战术3:强化产品亮点 战术4:强强联合,品牌借势 物业形象定位— 战术1: 精品定位,展示为先 关于精品形成的基础 关于精品的观点— 现场展示之形象墙建议— 现场展示之街区建议— 现场展示之看楼通道建议— 现场展示之架空层建议— 现场展示之样板房建议— 现场展示之样板房建议— 区域规划 ACTION1:区域规划软文系列炒作(2月底) 充分挖掘区域未来价值，特别是商业价值和人文价值，联 合媒体进行系列报道，增强市场信心。 ACTION2:产品发布会(4月解筹前) 借助于场地及嘉宾，一方面提升项目的形象，另一方面，把产品的亮 点(入户花园、学位、商业配套等)传达，以引起市场热烈反响，促成 随后的良好销售 ACTION3:区域模型 制作区域模型，立体展示区域规划发展。 配套展示 ACTION1:花园城365--生活指南 充分挖掘周边物业配套，全面展示生活指南 关键词：交通总站、咖啡、健身、美容、休闲、娱乐、饮 食、文化、图书、广场等 战术3: 强化产品亮点 战术4: 强强联合,品牌借势 中建二局 世联地产顾问(深圳)有限公司 澳大利亚柏涛园林设计 品牌物业管问(待定) 品牌硬件宣染(电梯、玻璃窗、门、插座) 配合完美展示，通过对品牌的整合宣传，最大限度增加产品的附加值 策略二：高举教育牌文化战略 战术1：签约仪式 战术2：辉煌历史，卓越成果展 战术3：强化品牌教育理念 战术4：制造学位稀缺 ACTION：签约仪式(1月中旬)作为楼盘第一次隆重亮相，以高起点，高规格，多方位宣传的原则，充分提升物业形象，制造市场的新亮点。关键词：天悦酒店，市领导，品牌教育、精品社区媒体配合：报纸、广告牌、电视、录像、售楼处成果展 宣传上高举教育牌，教育与地产互动，引发望子成龙的家长产生强烈共鸣 学校冠名：引进品牌小学，以教育吸引客户 ACTION：辉煌历史，卓越成果展(第二售楼处)配合签约仪式的举行，第二售楼处通过展板等形式，对南坛小学的一系列成果进行全方位的展示，从而强化客户的品牌教育的理念。关键词：辉煌历史，资质称号，获奖展示，系列名人，升学率。。。。。。 通过对学校辉煌历史的宣传，强化品牌教育延生卓 越成果的因果理念，加强家长对品牌教育的充分认 可，从而转化为购买物业的行为结果。 ACTION：系列报版、楼书折页、售楼处多媒体、盛会录像、广告牌、灯杆旗 对于家长来说，教育的重要性是尽人皆知的，但是，但项 目更重要的是要强化品牌教育而不是教育，只有品牌教育 才能突现本物业的差异化，才能突现本物业的突出优势， 实现教育的全面超越 ACTION：综述惠州品牌教育的稀缺，惠州小学生上学的现状，回顾南坛小学学位紧张的现状。。。工具：册子、报纸、宣传单张。。。 品牌教育的稀缺体现在学位的稀缺上，学位的稀缺才是 本物业的最终卖点，通过对品牌教育学位稀缺的宣传，和 人为的制造学位的某种意义上的稀缺，刺激客户的购买 欲，从而促进销售。 策略三：高效差异化营销战略 战术1:充分蓄势，火爆开盘 战术2:跨区作战,直效营销 战术3:人气造场、客户营销 战术4:低开高走,快速热销，迅速提升 战术1: 充分蓄势，火爆开盘 战术2: 跨区作战,直效营销 战术2: 跨区作战,直效营销 战术3: 人气造场、客户营销 Action3:持卡客户老带新折扣累计赠送方案 认购花园城的客户介绍新的客户购买卡后，新 客户成交后，各带一定金额的奖励 Action4:团购方案 人数达到一定数量给予一定的优惠，以带动客户 的积极性 Action5:成交客户老带新管理费累计赠送方案 成交客户老带新赠送物业管理费或其他购物卡 战术5: 低开高走,快速热销，快速提升 低价入市，快速热销，引起市场关注 小步快走，迅速提升，引发市场追捧，实现价值 最大化 注：此策略在后期体现在价格表的制作上 让美地花园城成为2005年惠州地产一大亮点! The endThanks 附件一：第一阶段销售执行方案附件二：广告策略附件三：客户必杀技附件四：营销模式的转变附件五：奚恺元教授实验 第一阶段销售执行方案 (1月1日-2月30日) 1.销售组织安排 ACT 1 进