工业地产研究剖析.ppt

2 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。 工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称。 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。 定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。 工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。 工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。 03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。 近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。 特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。 特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。 本年度工业地产土地价值增长迅速，工业土地地价上涨速度快。 特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。 工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 工业地产开发通常包括的四种开发模式： 工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。 以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。 1、北部工业城 ： 位于松山湖科技产业园区的北部，占地面积约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。城市核心区内配备小学、幼儿园、高级公寓、商业中心、文体广场、汽车客运站等生活设施，满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员工生活区，配套饭堂、便利店、自动柜员机、运动场等设施，企业可租用、购买或购地自建员工宿舍。 以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。 2007年松山湖实现工业总产值110亿元，比上年增长45%；本级可支配财政收入4.5亿元，比上年增长125%；工商税收5.07亿元，比上年增长195%.园区大中型科研机构达到29家，世界500强企业9家，跨国公司企业18家。另外，全年共引进大中型项目36个，协议引进资金130亿元。2007年，松山湖专利申请和授权总量分别达到83件和53件，被确定为“广东省知识产权试点园区”和“广东省版权兴业示范基地”。 主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。 政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。 依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。 星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿； 2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。 工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。 按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。 依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。 综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。 北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。 北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区，1999年开发区的7.5平方公里,加挂中关村