深圳华强北项目投资分析报告.doc

深圳华强北项目投资分析报告 一、项目基本情况 1、区位概况和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到80万平方米，日均客流量达到53万人次。 项目地块详细小区位图： 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场，36层； 南面：新亚洲国利大厦，32层； 西面：中航鼎诚国际，30层； 北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 办公环境： 项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； 居住环境： 华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 酒店市场： 该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。 交通配套： 华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。 除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标 根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下： 序号 项目指标 数值（㎡） 备注 1 总用地面积 7736.4 　 1.1 其中：建设用地面积 7736.4 2 规划指标 2.1 容积率 14 2.2 建筑密度 44% 基底面积3404㎡ 2.3 绿地率 20% 2.4 限高 —— 3 计容建筑面积 108310 4 楼面地价 6094元/㎡ 按对方6.6亿元报价计 4、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日）。 项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约3.3万平米，期间经过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为22000㎡，地上建筑物登记价为2.5亿元）。 5、项目属性特点界定 通过分析，本项目具有如下几点特点： 5.1 隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量50万人次，是深圳目前营业额最大的综合性商业区； 5.2 地块周边人流量巨大，但外部交通很拥堵，特别是项目北面和东面道路； 5.3 地块属内街性质，使该项目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均为30层以上建筑，这给项目昭示性带来较大影响； 5.4 项目占地小，单层面积受制约。项目总占地仅有7736.4平，而44%建筑密度使项目单层面积最大仅能为3400平，这使得项目无法与大型商业体、Shopping-MALL相抗衡； 5.5项目产权复杂，谈判成本高。项目产权关系复杂，存在3方业主，这都大大增加了项目谈判成本和最终不确定性； 5.6 地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩20年，因此本项目若想合法开发商业办公性质物业，需通过变性、补交地价和招拍挂重新取得，这均给项目增加很大成本。 二、项目物业定位和投资规划分析 1、项目定位 根据对项目特点和属性分析，我们对项目整体定位为： 以商业为核心的中型复合地产，复合业态包括商业、商务写字楼、SOHO商务公寓。 定位诠释： 1.1 市级商圈的属性和地块自身素质，都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产； 1.2 在业态上，该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的SOHO公寓都具有很大市场； 1.3 而本项目的商业业态，则存在较大难点：交通和人流拥堵，动线较难组织；四周被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和运营产生较大影响。 2、项目市场分析： 2.1 商业市场租金分析 华强北商圈内商铺出租率良好，其中华强北沿线的临街街铺及百货商场