房地产企业涉与的税种.docVIP

房地产企业涉及的税种 (一)营业税、城建税及附加； (二)房产税； (三)城镇土地使用税； (四)印花税； (五)契税； (六)土地增值税； (七)企业所得税； (八)个人所得税； (九)车船使用税； (十)耕地占用税。 第一、营业税及附加 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 　　纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报。 营业税税率：营业收入的5% 城建税税率：营业税的7% 教育附加费：营业税的5% 第二、房产税 房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 第三、土地使用税 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 第四、印花税 商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。 第五、契税 契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。 契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：（一）以土地房屋权属作价投资入股；（二）以土地房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。 土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。 第六、土地增值税 1、土地增值税的定义 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。 2、计算增值额的扣除项目 1）取得土地使用权所支付的金额；? 2）开发土地的成本；包括： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3）房地产开发费用； 4）与转让房地产有关的税金； 5）财政部规定的其他扣除项目 3、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：? 增值额未超过扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数（%） 不超过50%的部分 30%? 0 超过50% ~ 100%的部分 40%? 5% 超过100% ~ 200%的部分 50% 15%?超过200%的部分 60% 35% ? 增值额未超过扣除项目金额的比例均包括比例本数。 4、土地增值税的免征?? 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；??? 2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 5、土地增值税的计算过程 1）计算收入总额； 2）计算扣除项目金额； 3）计算增值额，增值额=收入总额—扣除项目金额； 4）计算增值率，增值率=增值额/扣除项