第二节市场比较法的步骤介绍.pptVIP

（1）采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期修正 2、采用价格变动率进行修正 不动产价格变动率包括：逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 可比实例在成交日期的价格×（1＋价格变动率）期数＝估价时点的价格 （2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正 可比实例在成交日期的价格×（1＋价格变动率×期数）＝估价时点的价格 【例3-8】评估某宗不动产在2000年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m2，成交日期1999年10月末；另据调查得知1999年6月末至2000年2月末该类不动产的价格平均每月比上月上涨1.5％，2000年2月末至9月末平均每月比上月上涨2％。 【例3-9】某宗可比实例房地产2004年1月30日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2004年1月30日为1美元＝8.26元/人民币，2004年9月30日为1美元＝8.29元/人民币。试求该房地产2004年9月30日的价格。 【例3-10】某宗可比实例房地产2004年1月30日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5％。假设人民币与美元的市场汇率2004年1月30日为1美元＝8.26元/人民币，2004年9月30日为1美元＝8.29元/人民币。试求该房地产2004年9月30日的价格。 返回 房地产状况调整分为实物状况调整、权益状况调整（土地使用期限、规划条件即容积率、出租情况、地役权的设立等）、区位状况调整。 （一）区域因素及其修正 区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。影响不动产价格的区域因素主要包括以下几个： 六、进行区域因素修正 繁 华 程 度 交通便捷程度 环 境 公共设施配套完备程度 城市规划限制 区域因素 不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同，具体进行比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。 区域因素修正，是将可比实例不动产在其自身区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。 可比实例应该与估价对象处于同一地区或同一供需圈的类似地区，但由于资料有限，往往可比实例与估价对象不是处于同一地区中，那么在进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要进行区域因素修正，这是市场比较法的一个难点和关键。 估价对象区域条件下的价格 可比实例自身区域条件下的价格 区域 因素 修正 可比实例的区域条件 估价对象的区域条件 （二）区域因素修正的步骤 1、确定影响因素 2、判定区域因素状况的差异程度 3、将实物状况的差异程度转变为价格差异程度 4、进行价格修正 根据差异程度对可比实例的成交价格进行修正。 一般而言，如果可比实例的区域条件优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。 （三）修正的方法 一般采用百分率法进行区域因素的修正，公式如下： 可比实例在其自身区域条件下的价格×区域因素修正系数＝在估价对象区域条件下的价格 其中，区域因素修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。 假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件下的价格高的百分率为R％，则： 可比实例价格 / 估价对象价格＝（1＋R％） / 1 可比实例在其自身的区域条件下的价格×[1/（1＋R％）]＝在估价对象区域条件下的价格 式中：1/（1＋R％）是区域因素修正系数。 在实际评估中，进行区域因素修正的方法有直接比较修正和间接比较修正两种方法： 2、间接比较修正法 间接比较修正法与直接比较修正法相似，所不同的是设想一个标准不动产，以标准不动产的区域因素为基准（通常设定为100），将可比实例及估价对象的区域因素与它逐项比较打分，然后再将所打的分之转化为修正率。 【例3-12】 1、直接比较修正法 一般采用的是评分的方法，以估价对象不动产的各项区域因素状况为基准（通常定为100分），将可比实例不动产的区域因素与它逐项比较打分。如果可比实例所在的区域状况优于估价对象所在区域的状况，所打的分就高于100；反之，所打的分就低于100，然后就将所得的分值转化为修正率。 【例3-11】 可比实例在自身状况下的价格*100/（）=可比实例在估价条件下的价格 返回 可比实例在自身状况下的价格*100/（）*（）/100=可比实例在估价条件下的价格 标准化修正 房地产状况调整 【例3-11】有三个可比实例A、