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第十组：买房与租房案例 调研与案例分析 第十组 买房与租房方案分析 第十组 买房与租房方案分析 调研内容及要求 购房案例的设计 灵敏度分析 租房情况 购房与租房比较分析 社会分析 第十组：买房与租房案例 调研内容及要求 选择一家银行，实地调研其所提供的购房还贷的方式、适用利率以及政策 选择一家租房中介，了解毛胚房和精装修房的租金价格。 虚拟主人公，为其贴身打造至少两套购房方案，说明每套方案的还贷方式、还款频率、适用利率，实测计算列表，解释方案选择理由。 相同案例背景下，若采用租房方式，确定租金及付款频率，分析租房对主人公生活将产生何种影响。 对一套购房方案中各因素进行灵敏度分析，并比较各购房方案和租房方案。 完成调研报告，分析报告、社会分析、并制作PPT进行汇报。 主人公背景： 小明，男，28岁，研究生毕业，杭州下沙某企业的一名白领，,与妻子小红结婚一年。小明平均月收入为7000元，2013年薪资增长率预计9%，妻子月收入5000元，两人工作收入相对比较稳定，他们单位住房公积金提取额都为各自工资的8%，现如今，他们住房公积金账户里已有6万。由于两人家庭经济情况一般，他们决定如果买房就一起还贷。 房源： 　　杭州大北四季风情，二手房，精装修，产权还剩65年，100方，两室两厅，建筑年代2009年，楼层在中间位置。 买房：125万（不考虑各种税费及物业费）； 租房：2500元/月，每年付一次，房租每年涨1500元。 注：买房与租房的房源情况相似。 购房案例的设计 等额本息还款法 等额本金还款法 等额递增还款法 买房的贷款方式 等额本息还款法 定义 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 2）适用人群 适用于收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入 过大的人。 3）计算方法 表1-1 等额本息偿还表 等额本金 定义 等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递 2）适用人群 适合目前收入较高的人群。 3）计算方法如表1-1 等额递增还款法 含义 以等额本息还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款 方式。 2）适用人群 适用于目前还款能力较弱，但是已经预期到未来工资会逐步增加的人群。相 反，如果预计到收入将减少，或目前经济很宽裕，可选择等额递减。 2）计算方法: 如三年期货款，每隔24个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则 第三年每月还款额为1100元，第五年为1200元。 基本计算公式可参考表1-1 中国农业银行相关政策 中国农业银行的适用利率，见表1-3。 贷款年限 年利率% 0-6月（含6月） 5.6 6月-1年（含1年） 6 1-3年（含3年） 6.15 3-5年（含5年） 6.4 5-30年（含30年） 6.55 表1-1-3 个人贷款参考利率表 中国农业银行个人贷款政策： 近期农行提供的贷款利率为基准利率的95% 最低首付比例：3成 最高还款年限：30年 更改还贷方式次数：不限 优惠措施： 　　中国农业银行在贷款基准利率上的优惠：贷款利率一般为基准利率的95%。 注意：每家银行的贷款利率各不相同，都在基准利率上下浮动，而且对于不同的客户，即使在同一家银行贷款，贷款利率也有可能不尽相同。 首付比例：　　 最少为房款的30%。 最高还款年限： 住房公积金贷款的贷款年限与一手房和二手房以及用途都有关系。申请住房公积金个人购房贷款，一手房最长不超过30年，二手房最长不超过15年；申请自住住房公积金个人建造、翻建、大修贷款，最长不超过15年；申请购房贷款附加建造、翻建、大修住房公积金贷款，贷款年限应与申请的购房贷款年限一致。另外，上述年限均不得长于借款人法定离退休时间后的。 提前还款： 　　贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取违约金，月利率为贷款利率除以（12个月减去已还款月数）。　　贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。 注意：具体情况每个合同约定可能不尽相同。 贷款的方式 　　 根据杭州住房公积金管理委员会《关于进一步完善住房公积金信贷政策的通知》规定：职工及其配偶均缴存住房公积金的，合计可贷额度不得超过80万元。 因此，我们这里采用组合贷款的方式，将住