重庆某地产项目市场调查(97页)教案.docVIP

 重庆袁家岗某综合性地产项目市场调查报告 第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析 1.1 宏观经济、政策、市政环境分析 1.1.1重庆市宏观经济发展状况 城市GDP值 自97年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生保持增 据重GDP总量增幅高达10.4%，1997年9%，全年150亿元； ３、金融形2800亿元，同比增长22%；固定25%，1000亿元； ５、农民收入继续保持快速增长，2002年实现增收7%，2100元的水平， 2003年1-5月全市完成810.29亿元，同比增10.9%，比去年同期提高1.33.2%、14.5%和9.2%三大需求拉328.31亿元，增长28.2%（剔除城34.2%）；完成社339.3亿元，增长8.8%；5.55亿美元，同比增长52.4%。全市地方73.27亿元，增长38.6%。工114,提高223499元，增12.4%。GPD增长（单位：人民币亿元） 数据来源：重庆市统计局年报数据1996-2001 城市FDI值 2002年全市新签利用外资合同项目169个，协议利用外资6.48亿美元，比上年下降9.8%；实际利用外资4.50亿美元，比上年增长6.1%，其中外商直接投资2.81亿美元，增长9.5%。 外商投的看好增加投主要以工53.7%，房地29.6%。此外批7.4%，建筑1.9%。1.1.2 产业政策 重庆房地产市场相对于全国而言属于较为封闭和相对落后的区域，整个市场尚处于发育期。设立直辖市之后，重庆房地产市场才开始真正起步，市场的政策把控程度体现的较弱，主要体现在产业政策主要依照国家房产政策执行，着重于规范管理房产市场；而相对调整、监控、规范地方房地产发展的调整政策极少。 表1-1 重庆市主要公布主要产业政策列表 发布年份 产业政策名称 1997年 关于规范发展重庆市城镇集资合作建房工作的通知 1997年 关于取消福利住房建设和分配的通知 1997年 关于印发《重庆市公有住房出售后再交易试点暂行办法》的通知 1997年 关于印发《重庆市购房保证金管理暂行办法》的通知 1997年 关于印发《重庆市职工购房抵押委托贷款试行办法》的通知 1997年 重庆市物价局关于提高公有住房租金标准的通知 1997年 关于印发《重庆市单位资助职工购买经济适用住房管理办法》的通知 1998年 重 2000年 重 2002年 重 2003年 重 数据来源：上海中瑞市场研究部 1.1.3重大城市规划、市政状况 重庆是全国闻名的“山城”，交通问题一直困扰着城市的发展。故重庆市政府将在未来几年建重已有成渝、川黔、襄渝三黄金水道将日益发挥其通航的重要性。-江北机交通路2010年以前，135公里，500多大型投5%以上。?2004年亚洲杯预选赛也将在此举行。目前，大型游泳馆已经落成开放。 　　 1.2 上述因素发展对重庆房地产市场之影响 良好的经济运行为房地产市场发展提供强大的支持 近年来，重庆在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在国家大力开发西部地区加大投入力度的推动下，抓住加快发展的大好时机，进一步加大经济结构调整的力度，继续推进改革开放，国民经济保持良好发展势头，经济运行质量和效益进一步改善，各项社会事业全面进步，城乡人民生活水平有所提高。 规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力 重庆行政级别的变化导致了其在中国西部经济地位的定位和经济发展定位的改变，让城市产生了新的发展格局。为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，重庆结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。但仍然应该看到，目前重庆市场的热点依旧相对分散。 表1-2 重庆房地产市场热点发展态势 市场热点 关键促进因素 目前发展态势 轨道交通周边住宅 轨道交通发展 预计将成为重庆住宅格局发展变化的关键因素 奥体中心附近住宅 体育文化中心 将逐渐形成独特的“奥体房地产拉动效应” 小户型公寓 烂尾楼改造 作为过渡型和投资型物业，被很多人所看好 产权式酒店 （含商务型） 烂尾楼改造 逐渐引入先进理念，未来发展势头看好 江景住宅 江景自然资源 重庆市江景资源相对富足，缺少的只是规划，合理利用将打造新外滩 商铺投资 内需拉动相关政策 市场运行态势良好 江北区住宅 政府行政支持 新的行政中心带动新的住宅、商业区域发展 数据来源：上海中瑞市场研究部 二、重庆市房地产市场环境分析 2.1 总体供求及价格特征 1996年至今重庆的房地产市场商品房供求经历了几大阶段。1996年房产市场