岳阳某项目前期市场调研与机会研究(86页)教案.docVIP

岳阳市福隆卫校项目 前期调研及市场机会研究 中原地产代理（深圳）有限公司 2007年11月 目 录 第一部分 项目评价 5 1、开发企业简况 5 2、项目控制性规划评价 5 3、地理位置评价 6 4、气候条件评价 7 5、内外交通评价 7 6、环境资源评价 8 7、地形地势评价 8 8、地貌评价 8 9、项目优劣势分析 9 10周边配套 9 11、项目初步开发构想 10 第二部分 城市发展研究 11 1、城市发展现状 11 1.1、城市地理位置及行政隶属关系 11 1.2、城市传统产业与支柱产业 12 1.3、城市人文历史特性 13 1.4、城市城镇分布 13 1.5、城市居民生活水平 15 1.6城市发展研究小结 15 2、城市发展规划研究 16 2.1、城市发展定位 16 2.2、城市产业布局 17 2.3、城市产业规划 17 2.4、重大产业建设项目规划 20 2.5、各主要城市功能组团规划 21 2.6、交通规划 21 2.7、重大城市建设项目规划 22 2.8、城市发展规划研究小结 23 3、城市辐射力研究 24 3.1、在区域城市体系中的作用与定位 24 3.2、影响城市辐射力的主要因素 25 3.3、城市辐射能力的范围及辐射力的强度 25 3.4、城市辐射力的可持续发展 26 3.5城市辐射力研究小结 26 4、城市化进程研究 27 4.1、城乡体系及其发展规划 27 4.2、城市化改造与升级 28 4.3、原有城市区域的功能调整 28 4.4、城乡一体化的发展研究 29 4．5城市一体化研究小结 29 5、城市规模研究 29 5.1、城市经济总量及其发展趋势 29 5.2、城市各产业规模及其发展趋势 31 5.3、城市人口规模及其发展趋势 32 5.4、城市人口规模发展阶段及其结构 33 5.5…… 33 6、常住人口分析 33 6.1、现有常住人口总量与结构分析 33 6.2、常住人口发展趋势分析 33 6.3、未来常住人口产业构成分析 34 6.4、未来常住人口收入水平分析 35 6.5、未来常住人口住房需求分析 35 6.6常住人口分析小结 36 第三部分 岳阳市房地产市场分析 37 1、市场范围界定 37 2、市场发展历史与现状 37 2.1开发投资状况分析 37 2.2开工建设状况分析 38 2.3市场供应状况分析 39 2.4市场租售状况分析 40 2.5租售价格分析 41 3、市场特征总结分析 42 3.1供应特征 42 3.2成交特征 43 3.3价格特征 44 3.4竞争特征 45 3.5其它特征 46 4、市场前景预测 47 4.1市场供应 47 4.2市场需求 47 4.3价格走势 48 4.4市场机会 49 第四部分 项目竞争楼盘调查分析 51 1、住宅竞争楼盘调查分析 51 1.1老城区板块竞争性楼盘 51 1.2南湖板块竞争楼盘 53 1.3开发区板块 55 2、商业典型项目分析 57 3、项目比较分析总结 66 3.1住宅比较分析 66 3.2 价格比较分析 67 3.3 项目市场营销推广比较分析 68 3.4 项目成功关键比较分析 68 第五部分 目标客户市场研究 70 1、目标客户地域分布 70 2、目标客户年龄层次分析 72 3、置业家庭结构特征 72 4、目标客户收入分析 73 5、目标客户职业分析 73 6、目标客户置业习惯分析 74 7、消费习惯分析 77 8、目标客户定位 79 第六部分 市场机会研判 80 1、市场调查结论1 80 2、市场调查结论2 80 3…… 80 第一部分 项目评价 1、开发企业简况 本项目是由岳阳市福隆置业有限公司运作开发，岳阳市福隆置业有限公司是福建兄弟集团的在湖南省岳阳市新注册成立的下属房地产开发公司，注册资金为1000万元。福建兄弟集团主营锦纶、经编、地产和贸易等业务，集团资金实力雄厚，房地产开发经验丰富。 2、项目控制性规划评价 项目地块由岳阳市福隆置业有限公司于2007年8月通过岳阳市一级土地公开拍卖市场取得，宗地号YTP2007-3号，单位楼面地价创岳阳市当地拍卖地价新高。 根据公开拍卖资料以及开发商提供的数据，项目占地总面积28923㎡，总规划面积11600㎡，容积率4.0，用地性质为商业、住宅综合性用地。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面积小于等于90㎡的套数占项目住宅总套数的比例不少于50%，绿地率不小于35%，退巴陵中路红线不小于15米，退站前西路红线不小于10米。停车位数量规划按国家规范要求配置。 由项目规划控制要求限制，项目将规划成商住综合性物业，产品类型将是小高层建筑。 主要技术经济指标统计表 总用地面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 28923 ≤116000 道 路 红 线 巴陵