2012年6月物业管理实务—案例分析参考答案精要.docVIP

物业管理实务—案例 案例1、答:1）在物业装修前，装修人应填写装修申请，向物业服务企业申报等级，并签订《物业装饰装修管理服务协议》。 2）业主陈某的做法不能通过审核登记。违反了“未经源设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结果的不予等级”。 3）物业管理公司做法是对的是因为：业主陈某提出更改大梁的要求有可能给房屋安全使用埋下隐患；陈某的改梁方案不能代表原设计单位或专业设计单位的审批。 案例2、答：1）①物业管理企业的做法欠妥。 ②根据公共安全防范管理服务中车辆管理的规定：车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件；签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。 ③协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。 2）本案中正确的做法是： ①需要车主提供有关证件的原件，验看后留下复印件； ②协议中，仅仅提供停放位置，没有服务管理，是欠妥的，应增加相应的服务内容。 案例3、答：1）停止开会，立即组织救援工作； 2）通知电梯公司速来人帮助； 3）通过峤箱对讲电话或派人到25层对峤箱喊话，安慰人员勿狂躁恐慌，静待救助； 4）若本管理处配置有具备电梯操作证的维修技工，且事先经过培训和预演，熟悉电梯应急盘车开门放人操作，可令其按预定程序操作。否则应等待电梯公司专业人员到达，再配合其开展助； 5）救出被困人员后，应道歉、安抚、慰问； 6）让电梯公司查明停机原因，进行调整、维修、防止再次发生类似事件，吸取教训，举一反三，改善维护保养，确保电梯安全稳定运行。 案例4、答：1）一般包括：可行性研究（或立项决策）阶段，规划设计阶段；建设施工阶段；竣工验收阶段。 2）早起介入的作用有 ①优化设计；②提高房屋建造质量；③有利于物业服务企业了解物业基本情况；④为前期物业管理做好充分准备；⑤有利于提高建设单位的开发效益。 3）主要从以下方面进行： ①就施工中发现的问题及时向建设单位提出并落实整改方案 ②配合设备安装，确保安装质量； ③对内外装修装饰方式、材料及工艺物业管理的角度提出建议； ④熟悉并记录建筑物基础、隐蔽工程等建设情况，特别要注意对工程变更引起的设计图纸与实际施工情况的不同之处内容的记录； ⑤熟悉各种设备和线路，为日后的管理工作做好准备。 案例5、答：1）物业服务企业不应该为此负债。 因为公共安全防范管理服务中车辆管理服务中规定： ①车辆不准在非停车场区域内长期停放； ②车辆停放必须符合消防管理要求，切记堵塞消防通道。 2）本案中为避免此类事件的发生，物业服务企业应明确规定： ①不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆机动车辆只能在停车场（库）或道路上划线停车位内停车； ②对车辆管理的交通标识及免责告示明示业主，避免发生法律纠纷。 案例6、答：1）该秩序与维护应立即通知工程部尽快赶到现场了解情况，并通知燃气公司； 2）工程人员抵达现场后，要谨慎行事，不可按动门铃，应敲门询问，告诉所有人离开现场； 3）进入现场后，不要使用任何电器,立即打开所有门窗，让气体散发户外，保持空气疏通，同时天然气气阀 4）控制现场及周边区域，严禁任何人员使用手机、明火或吸烟； 5）如发现中毒不适者，必须立即将其抬离现场到通风的地点，小心妥善处理，通知救护人员前来救助； 6）事故处理后，所有空气内气体装置，在确认没有任何隐患的前提下，才可以再次使用； 7）详细记录处理过程中及情况，尽快呈交上级领导。 案例7、答：1）承接检查是指承接新建新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 2）物业的承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验‘检测查验和试验查验等具体方法进行检查。 3）①收集整理存在问题，提交建设单位确认，办理去人手续； ②由于该质量问题在保修期内，按规定应由开发建设单位督促施工单位负责； ③物业企业应安排专业技术人员在整改过程中跟踪验证。 案例8、答：1）物业公司不应承担赔偿责任。 ①公共安全防范管理服务是物业服务企业为维护建筑区划内公共治安所采取的一系列防范性管理服务活动； ②就公共安全防范管理服务而言，物业公司应承担的是保安注意义务，即维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。 ③本案中保安人员已履行了日常保安工作，并积极配合公安机