公共房地产和住房保障.ppt

（三）公共房地产的市场供给与“市场失灵” 针对公共房地产供给的“政府失灵”问题，人们特别强调政府在公共房地产供给过程中坚持市场化原则。 所谓市场化原则，就是指政府在资源配置过程中坚持四公开。一是公开招标，如政府通过公开招标建设工程可以有效降低成本；二是公开拍卖；三是公开信息；四是公开竞争。 在公共房地产的供给过程中，当任何经济主体都有公平、自由竞争的权利时，凭借实力而参与公共房地产的供给，有可能进一步提高效率。 市场机制在公共房地产供给中，也会出现“市场失灵”的问题，降低了房地产资源配置的效率。这是因为市场机制在公共房地产供给过程中发挥作用的同时，存在信息不完全、不对称，垄断，以及外部性等市场本身不能解决的问题。 二、公共服务房地产供给 公共服务房地产是真正意义上的公共物品。同其他类型的房地产相比，公共服务房地产的最大特点是具有显著的政府垄断特征，市场参与程度低，成本收益不易准确确定，投资决策过程是一个典型的公共选择的政治过程。因而公共服务房地产的供给机制是公共选择机制，政府则是其唯一的供给主体。 三、社会事业房地产供给 社会事业房地产由于内容复杂，性质差别明显，而对于公众的消费需求来说，又十分重要。它为人们提供科技、教育、文化、艺术、体育、休闲娱乐、保健等服务，既要满足人们的基本生活需求，又要满足人们的情感归属、自我提升、自我实现等高层次需求。因此，应根据社会事业房地产的非排他性和非竞争性的程度不同，选择不同的供给机制和供给主体，确定不同的经营方式。 四、基础设施供给 为配合土地和建筑物的利用而附着于土地的基础设施，是房地产的重要构成要素。 与房地产的其他要素相比，基础设施在使用和供给上具有下列几方面的特性。 第一，基础设施服务的公共性和使用的外部性。 第二，基础设施构成的多样性和内容的复杂性。 第三，基础设施运转的协作性和发展的均衡性。 第三节 公共住房保障 公共住房政策的国际比较 中国公共住房政策的演进 经济适用房保障分析 廉租房保障分析 公共住房政策的国际比较 从大多数发达国家的情况来看，当住房严重短缺时，各国政府都采取大规模的国家干预政策，政府直接投资或补贴建设公共住房。随着全国性住房短缺问题得到缓解以致消失，大规模国家干预政策不再适宜，取而代之的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决居民的居住问题，改善居民的居住状况，政府只解决地区性和特殊阶层的住房需求。 概括而言，公共住房政策主要包括公共住房供应、租金管制、住房补贴、税收优惠等几个方面。 （一）公共住房供应模式 （二）租金管制模式比较 （三）住房补贴模式比较 （一）公共住房供应模式 公共住房供应的三种模式，即补充型、大量型和工人合作型。 补充型公共住房供应模式是指政府在公共住房的供应上采取以穷人为政策目标的小规模住房供应计划。所谓“补充”，是指这种供应方式是对以厂商为主的住房供应的补充，即对无力通过市场供应方式解决居住问题的那部分低收入阶层等困难群体供应公共住房。 大量型公共住房供应模式是指对公共住房采取大规模的供应计划，这种计划至少在实施结果上并不只是面向穷人的，许多是面向中产阶级和所谓“值得尊重的”工人阶层（如技术工人）的。这是发达国家“非正常”的公共住房供应方式。 工人合作型公共住房供应模式是社会改良主义者提出的、有组织的工人阶层互助性的住房供应方式，是把住房作为非商品的尝试。这种方式在20世纪50年代后期逐渐消失。 （二）租金管制模式比较 所谓租金管制，是指通过立法对各类房租，特别是对低档住房的租金加以限制。这是各国为解决低收入阶层住房问题的主要政策之一。由于各国具体条件不一，所以，该政策在实施过程中也有所差别。 （三）住房补贴模式比较 各国政府的住房补贴方式可以分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两大类。前者又被称为住房建设补贴，后者则被称为房租补贴。 住房供给补贴主要包括对低租金公共住房的建设和运行补贴、现代化补贴以及向低收入家庭出租私有住房的供应补贴。 住房需求补贴则包括以现金方式支付给租房者的房租补贴和对于购买自有住房家庭的税收减免。 从整体上看，尽管两种补贴在实际运作中往往并存，但各国的住房补贴政策都经历了由住房建设补贴向房租补贴的转变，即从“砖头”（补贴住房建造业）到“人头”（补贴住房需求者）的转移。 （四）减免税政策 减免税政策主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。 （一）中国的住房问题 1、“双困”家庭住房困难 2、特殊群体住房困难 3“新贫困群体”住房困难 中国公共住房政策的演进 （二）中国公共住房政策的演进分析（p286） 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意