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城市轨道交通与房地产联合开发研究 骆汉宾1, 2,聂规划1 (1.武汉理工大学管理学院,武汉430070; 2.华中科技大学土木学院,武汉430074) 摘要:联合开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种经营及资源利用模式,也是解决城市轨道交通建设资金的重要途径。在国内外相关文献研究的基础上,系统阐述了联合开发的含义,着重对联合开发的组织运行体制和联合开发的实施流程等问题进行了探讨。在此基础上,分析了武汉市轨道交通一号线的联合开发现状,并对武汉市轨道交通与房地产联合开发提出了相关建议。 关键词:城市轨道交通;房地产;联合开发;实施流程 中图法分类号:F540　　　　文献标识码:A 1　引　言 从各城市轨道交通的建设经营现状看,大多数处于政府补贴状态,以北京市为例,作为中国第一个拥有较完善的轨道交通网的城市,政府每年的财政补贴为6~7亿元[1]。究其原因,主要是轨道交通项目公益性决定的低价格体系下单一的票务收益,往往难以补偿巨大的建设投资和运营成本。因此,必须寻求城市轨道交通的多种经营收益,改善城市轨道交通的资金现状,城市轨道交通与房地产联合开发正好提供了这种可能性。 2　联合开发的含义 目前,国内外关于联合开发的讨论和做法主要有以下几种: (1)美国城市土地协会(ULI)对联合开发分别从实务和理论两个角度进行了定义[2]:从实务层面上,定义联合开发为,与市民交通运输车站有关的房地产开发计划,此种房地产开发通常涉及很大规模,它可与交通运输车站的开发相配合而进行计划与执行。从理论层面上,定义联合开发为,交通运输系统附近,用于集结高密度人口,并可减少交通时间及成本,从而发挥最大效益的房地产开发活动。 (2)在日本,联合开发通常指的是轨道交通与房地产的合作开发,即日本轨道交通企业采取的是以铁道为中心,以房地产及租赁业、购物中心等零售服务业、公共汽车业、出租车业、旅游观光和宾馆设施等为兼业的经营模式[3]。 (3)在香港,联合开发通常的做法是地铁建设与沿线物业开发并举。其基本模式是,在需要建设地铁工程的沿线选定具有物业发展潜力的土地作为未来地铁车站用地,然后向政府申请取得开发车站上部空间的权利,进而寻求合作伙伴———地产开发商,出售物业所得的利润由地铁公司与发展商分享[4]。此外,地铁公司其他收益包括商场租金、广告和物业管理等[5]。国内的一些学者也对联合开发的相关理论进行了积极探索,形成的主要观点如下: (1)联合开发是轨道交通与周边用地协调发展的一种形式。它较好地解决了公共服务设施与土地、不动产之间的关系,是公共与私人资源有效结合的最佳方式。联合开发不仅能提供更高品质的活动,较完善的公共设施,而且能开辟轨道交通发展的财源[1]。 (2)联合开发是地铁城市综合体适宜的开发方式。它包含如下2层含义:①地铁与房地产的联合,综合经济发展与运输服务,获得较高的投资回报;②政府与民间的联合,使政府的法定职能,如强制征地权、规划变更权等与开发商的资金、专门人才和有效管理手段相结合,使城市设计整体目标更易表达和体现[6]。分析上述讨论,并结合相关的实施经验,笔者认为应从以下2个层面来认识联合开发: (1)联合开发是一种在城市轨道交通发展过程中,将其与房地产开发相关活动当成一个整体来考虑的程序方法。通过统一规划和建设,实现轨道交通与房地产的互动发展。即以轨道交通带来的可达性带动周边一定范围内的房地产开发,并将其收益以适当方式补偿轨道交通的建设运营;通过房地产开发活动形成良好的商住环境,吸引公众居住、消费,从而进一步培育和增加轨道交通的客源,提高轨道交通收益。 (2)联合开发的实施是一个多方协调、共同合作的活动。通常,联合开发的参与实体包括城市部门、轨道交通公司、地产公司以及公众等,即在联合开发的实施过程中,强调政府、轨道交通公司与房地产开发公司的合作。轨道交通建设主体利用自己在规划、土地等方面的法定权力结合房地产开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,促进联合开发的成功实施。 3　联合开发的运行体制及实施程序 3. 1　联合开发机构设计 (1)机构组织及职责。联合开发机构组织关系,如图1所示。 　　 ①联合开发办公室主要职责包括:联合开发建议的提出、规划组织、取得政府的政策支持、起草相关法规和制定公众参与计划等。 ②联合开发公司主要职责包括:寻找合作房地产开发公司、自行开发及经营部分物业等。 (2)资金筹集及运用。联合开发公司的运行必须有必要的资金来源。在联合开发公司成立时的主要有如下资金来源:①轨道交通公司和其他投资机构按一定比例出资。②城市政府为了鼓励联合开发,可划拨或以较低价格出让沿线部分土地。③以轨道交通沿线土地未来收益作为抵押,获取银行等金融机构的贷款。 在联合开发公司正常运行后,其资金来源主要有以下几方面:①土地转让收益。②物业发