关于加强中心城区老小区物业管理的调研(修改)-邱解说.docVIP

关于加强中心城区老小区物业管理的对策研究 课题调研组 近年来，市委、市政府，区委、区政府高度重视老小区居住环境的改善和提升工作，先后实施了老居住区消防安全整治、老小区综合整治、城市社区有机更新和城市网格化管理工作，老小区的基础设施和居住环境明显改善，老小区品位不断提升，受到了居民群众广泛赞誉。随着现代化生态型滨湖大城市建设的快速推进，南太湖幸福社区建设的深入推进，老小区居民群众对居住环境质量的要求不断提升，要求改善和提升老小区管理的愿望日益迫切。为全面推进老小区物业管理工作，进一步改善居住环境，根据区政府的要求，区社管办牵头，邀请市规划建设局房管处、市万众物业公司等力量，对中心城区老小区物业管理情况进行调研，现将有关情况汇报如下： 一、我区老小区的基本情况 （一）老小区界定：老小区主要是指80—90年代初建造的（含部分建国前建造的木结构为主的老居住区），无物业管理企业进行管理服务，而由社区居民委员会和市规划建设局等相关部门共同管理的居民小区；部分由政府定价（全年物业费每户120元、维修基金每户40元），有市建设系统物业管理企业管理服务的老居民小区，收费、管理标准较低，不同于一般物业管理。 （二）我区老小区基本情况 我区中心城区五个街道共有老小区49个，建筑面积272.66万平方米、共有住户4.5万户。其中已实施政府定价物业管理服务的小区有13个，建筑面积39.75万平方米，共有住户 4000 户。目前，亟待实施和完善物业管理服务的小区共36个多，建筑面积232.91万平方米，共有住户4.1万多户，居住人口近13万人。 二、老小区物业管理存在的主要问题 1、管理主体不明，存在管理空白。老小区住宅中既有全产权商品房，又有单位房改房、直管房、企业职工宿舍，还有城郊村建设的小产权房。住宅产权的多样性以及企业改制等原因，带来了管理主体的不明晰，特别是由原由单位、企业建设的职工宿舍和村开发的小区住宅，有的已经没有管理主体和单位，有的没有纳入城市系统进行管理，存在“三不管”（环卫、社区、单位）现象。 2、管理部门多头，造成相互推诿。目前老小区的管理模式主要是由社区居委会负责卫生保洁，市规划建设局环卫处负责垃圾清运，公用事业中心负责绿化养护和基础设施建设，万众物业公司负责公共部位维修（现采取合同约定形式），也有由单位和村自行管理的小区。管理中容易造成相互扯皮、推诿的现象。 3、物业费收缴难，管理标准不高。按物价部门核定的收费标准，老小区成套房卫生费为每月每户5元（部分老居住区每年每户20—30元）、公共部位维修费用为每年每户40元。目前，社区居委会卫生费的收缴率平均在75%左右，公共部位维修保养费用收缴率一般在40%左右。低收费标准和低收缴率，使社区和管理部门运作经费严重不足，造成管理内容单一、管理标准明显不高，存在门卫保安、秩序维护、维修养护严重不到位的现象。 4、居住人群复杂，市场化运作难。老小区居住的人群大多为老年人、社会困难家庭、外地租房农民工，住户消费专业的物业管理服务的能力有限。因此，老小区居住人群中对改善居住环境的要求较为迫切，但对提高收费标准落实标准化物业管理的意识不强，认为老小区物业管理是政府的事，难以通过提高收费标准实施市场运作模式。 5、基础设施薄弱，专业管理条件不成熟。我区已有23个老小区列入2010—2011年老小区综合整治，整治后人居环境明显提升，但建于90年代初尚未进行综合整治的老小区尚有20多个区块，建筑面积达130多万平方米。由于建设年代较早，普遍存在着基础设施落后、公共配套不全、环境秩序差的问题，特别是停车难问题尤为突出，将给老小区实施物业管理带来很多困难。同时，由于老小区房屋、管道老化破损问题日益突出，维修需求远高于一般实施物业管理的小区，高企的维修养护成本势必会对物业管理企业造成很大压力。 6、保障投入不足，企业入驻积极性不高。由于劳动力和保洁设施成本不断提高，老小区物业管理运作成本提高较快，加上老小区又没有配套物管用房，物业管理收支严重不平衡。经测算，保障老小区物业管理成本需要2300万元左右，除环卫清运、绿化养护、基础设施建设等费用继续由相关部门负责外，按现物业费收缴情况来看，每年缺口资金达1000万元，在目前收费标准难以提高和政府没有贴补的情况下，根本没有物业管理企业愿意入驻老小区进行管理服务，原已实施物业管理的老小区，物业管理企业都在陆续退出。 三、加强老小区物业管理的对策措施 老小区管理不到位、公共配套不全、居住环境差已成为广大群众密切关注的重大民生问题，加强老小区物业管理事关和谐文明社区创建，事关社会稳定和幸福吴兴建设，同时也体现政府公共管理能力，必须进一步健全完善体制机制、探索创新管理办法，推进规范化、专业化管理。通过调研分析，以及学习参考杭州、宁波、南京等地有关做法，对下一步老小区实施