“翰吉斯国际商务区”前期物业管理预案.docVIP

附件： 一、物业管理服务内容和标准 商业部分： （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 2、屋面：无渗漏、无违反规划私搭乱建。 3、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 4、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。 5、每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修养护，房屋完好率达到98%。 6、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。 （二）设施设备管理服务内容及标准 包括但不限于：供配电系统、消防系统、给排水系统等。 1、供配电系统 1.1、高低压系统及设备 1.1.1、电气检测：每2年进行1次供电设备和变压器的预防性试验。对内部核算用的电能表进行定期检测。 1.1.2、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 1.1.3、变电站配持有电工《入网证》的专业工程技术人员，24小时值守。 1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 1.1.5、建立供配电系统技术档案。 1.1.6、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 1.1.7、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 1.2、做好节约用电工作，降低损耗。 1.3、停电要提前通知业主、物业使用人。 1.4、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 2、消防系统： 2.1、配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防和知识，有较强的责任心。 2.2、建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。 2.3、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。 2.4、日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。 2.5、消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 3、给排水系统 3.1、建立用水、供水管理制度。 3.2、设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 3.3、限水、停水按规定时间通知用户。 3.4、排水系统通畅。 3.5、遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 3.6、排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 7、化粪池：每季度检查1次，防止外溢，发现问题应及时安排处理。 8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。 4、监控系统 4.1、楼宇监控系统，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；保证电话、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。 4.2、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 4.3、监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。 4.4、配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。 （三）公共秩序维护内容、标准 1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 2、门岗:各出入口24 小时值班看守，6:00-21:00立岗，并有详细交接班记录。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3、巡逻岗:公共秩序维护人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 4、监控岗：小区设有监控中心，应具备录像监控周界报警（全封闭）、技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 5、结合该项目管理的具体特点，制定安全防范措施。 6、建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。 7、有发生各类突发事件的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部