(ok)华泓星岸城X年营销策略34.docVIP

华泓星岸城2013年 营销策略报告 合纵联行华泓项目专组 二O一三年三月 第一部分 惠城和博罗2012年市场信息 一、2012年全年惠城区市场回顾 1、2012年惠城区市场回顾 2012年惠城区网签均价5996元/平米，同比2011年，下跌3.6%；网签住宅331.2万平米，同比上涨了11.71%，呈量涨价跌的态势。 受2011年市场调控影响，2012年开局惨淡，客户观望情绪浓重，为缓解资金压力，部分开发商在2、3月份，4、5月份以价换量并取得一定成效，成交量及成交均价一路上涨。 2、市场成交分析 惠城区2012年1-12月供应面积有277.79万平米；成交面积331.21万平米，出现供不应求的态势，创历史新高，去库存化效果明显。物业型态方面，住宅共成交套总成交面积为，，市场年面积为万平方米，而面积万平方米供求比为1：。 目前市场从去年以来，剩余的库存量大，市场去库存压力巨大，项目面临严峻的宏观环境。但本项目的片区内库存产品以大户型改善性产品为主，与本项目产品冲突不大，故本项目在面临市场库存量大的情况下，仍能在市场上占有一定优势。 3、博罗县2013年市场预判 从2012年供求情况分析中可以看出，在2012年博罗县供应量呈上升趋势，市场呈现供大过于求的态势。从而导致博罗市场剩余库存量大，增加市场去货压力，2012年底惠博沿江路呈现了以价换量的态势。然而剩余存量将留在2013年继续消化，伴随着市场新增供应量的出现，未来库存量也将会增大。 自从2012年10月份起售价呈上涨的趋势，网签量平稳增长，预计2013年售价也会稳步上涨，市场也将会得到良好的发展并达到供求稳定的态势。 三、竞争对手情况分析 1、供应成交走势分析 【钓鱼台】 项目 户型 面积段 成交套数 存量套数 供应套数 钓鱼台 二房二厅一卫 88平米 16 52 68 三房二厅一卫 95平米 0 56 56 97平米 30 26 56 115平米 22 32 54 三房二厅一卫 142平米 28 232 260 170平米 0 156 156 合计 96 580 650 钓鱼台2012年11月27日营销中心开放，12月份样板房对外开放，于2013年1月份正式对外销售，由于钓鱼台与华泓星岸城的地理位置和区域配套一致，其中面积段88-115㎡的三房，与本项目的91-116㎡的户型面积基本相似，从成交套数分析中97-142平米户型成交最好，88-115㎡存量为116套。其中95和170平米为后期推售，在2013年中钓鱼台将是华泓星岸城最大竞争对手。 【保利山水城】 项目 户型 面积段 供应套数 供应面积 成交套数 成交面积 存量套数 存量面积 保利山水城 两房 50平米以下 0 0 1 40.69 19 768.25 50-70平米 0 0 0 0 31 1877.53 70-90平米 0 0 52 4614.48 8 634.83 三房 110-130平米 13 1644.81 46 5759.27 22 2664.28 130-144平米 66 9239.98 126 17154.39 51 7207.03 144-180平米 34 4907.56 13 1957.03 38 5526.67 180平米以上 0 0 10 1993.93 3 601.45 四房 144-180平米 11 1639.42 31 4583.86 0 0 180平米以上 8 1655.29 18 3562.34 7 1336.89 别墅 180平米以上 0 0 12 4092.38 91 31517.14 合计 132 19087.06 309 43758.37 270 52134.07 保利山水城与本项目户型面积段类同的有110-130㎡的，其他户型不存在产品竞争性。且保利山水城110-130㎡的两房户型为舒适性房型，与本项目亦无可比性。主要竞争产品为110-130㎡的三房户型。但其供应套数及存量套数较少，故与本项目竞争指数较低。 【富力现代广场】 项目 户型 面积段 供应套数 供应面积 成交套数 成交面积 存量套数 存量面积 富力现代广场 两房 70-90平米 124 10370.65 61 4976.65 96 8003.54 三房 90-110平米 0 0 18 1750.74 6 583.86 110-130平米 252 30322.14 184 21989.04 73 8881.89 130-144平米 132 17588.99 91 12124.45 49 6573.26 四房 144-180平米 62 9535.45 41 6232.43 41 6252.99 合计 57