BA2011年上半年新政、走势及影响解说.doc

重庆地产市场2011年上半年新政解读、走势及影响分析 政策分析 政策1：新国八条重拳突袭楼市上紧箍咒政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉 加大保障性安居工程建设力度，从而加大供给减少对商品房的需求，控制商品房房价增长。强化税收征管，清算和稽查增值税和二手房营业税未满5年全额征税，提高首付和贷款利率。 分析：从加大保障房建设扩大市场供给，提高首付和贷款利率、限购令及税收征管，抑制市场需求；再结合地方房价控制目标设置，明确各方责任，确保房价调控效果等，“国八条”出台，是为了抑制房价的过快增长，保证房地产行业的健康稳定的发展。 政策：政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大 重庆定于2011年1月28日正式启动改革试点，在主城九区率先开征房产税。 征收对象： 1）个人拥有的独栋商品住宅。 2）个人新购的高档住房，超过建筑均价9941元/平方米，2倍（含2倍）以上的住房。 3）“三无人员”无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。 房产税对各类物业的影响： 分析：从市场角度看，重庆版房产税政策力度相对温和，短期影响大，长期影响有限。 从目前的征税力度看，总体较为温和，影响力有限，征收对象我们可以从两个方面解读，第一，存量独栋，重庆市超过3000套；第二，新购住房征税。而对于新购住房来说，达不到征税标准的购房者会放弃观望态度，积极入市；对于达到征税标准的购房者来说，短期内会造成一定的影响，但是从长远看，房产税的征收已经成为既定事实，且征收力度较为温和，市场会有一个适应期，但高端客户不管是购买别墅，或相匹配的其他高端物业，其都将纳入被征税的范围内，高端客户的需求始终需要得到满足，因此，从长远来看，其影响的程度相对较小。 政策：年内六调存款准备金率 房贷吃紧 调整前 调整后 调整幅度（单位：百分点） 2011年6月20日 (大型金融机构)21.00% 21.50% 0.5 (中小金融机构)17.5% 18.00% 2011年5月18日 (大型金融机构)20.50% 21.00% 0.5 (中小金融机构)17.00% 17.50% 2011年4月21日 (大型金融机构)20.00% 20.50% 0.5 (中小金融机构)16.50% 17.00% 2011年3月25日 (大型金融机构)19.50% 20.00% 0.5 (中小金融机构)16.00% 16.50% 2011年2月24日 (大型金融机构)19.00% 19.50% 0.5 (中小金融机构)15.50% 16.00% 2011年1月20日 (大型金融机构)18.50% 19.00% 0.5 (中小金融机构)15.00% 15.50% 2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。再18.00%。 再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性政策：两度加息 楼市压力加大内容：中国人民银行2011年2月8日宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息。 中国人民银行2011年4月5日宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率，2011年的两度加息对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同连续“霜降”。对购房者来说，四次加息过后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.80%，加上房贷优惠利率基本上取消，购房者贷款成本的增加更为明显。政策5：银行按揭政策，个人房贷市场仍是卖方市场 分析： 存款准备金率上调导致银行银根短缺，不少银行对于首次置业者执行首付4成，以基准利率执行；首付3成，则按基准利率1.1倍执行,大部分刚需购房者购房压力加大。银行房贷额度紧张导致利率上浮，目前看来个人房贷市场短期内仍然会保持卖方市场。 备注：五年期以上贷款基准利率为6.8%，以一位购房者贷款50万元买首套房，贷款期限20年，选择等额本息还款为例，如果执行基准利率，月供为3816.7元，利息总额为416007.44元。 若该购房者的贷款利率上浮10%，则实际执行的利率变为7.48%，月供变为4021.85元，利息总额变为465244.85元。与享受基准利率时相比，月供增加了205.15元，利息总额增加了49237.41元。 政策：楼市进入明码标价时代 房地产调控再加码通。“一房一价”能使消“坐地起价”行但在控制房价方面意“一房一价”。。图：2010年5月