房地产经济知识解说.docx

第一章：经纪与房地产经纪 1、经纪：经纪是一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动 经纪主要是提供专业信息和专业知识服务来牵线搭桥，促成他人交易，是以盈利为目的，通过佣金方式取得其劳动报酬 （了解）经纪活动在中国两千多年前已经存在，西汉——驹侩，唐代——牙人、牙郎，宋元时期出现外贸经纪人，宋——牙侩，元——舶牙；明清——牙人、牙行、买办（清末）；解放初对经纪人限制、取缔，80年后复苏，85年开始公开活动，92年以来国家方针为“支持、管理、引导” 2、经纪活动的特点：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性 3、经纪活动的方式：居间、代理、行纪 居间：是指经纪人项委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为，特点是服务对象广泛，合作关系一般不具有长期固定性； 代理：指经纪人在受托权限内以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经纪行为。经纪活动中，代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同约定的商品交易活动的行为；特点是以委托人名义开展活动，经纪人员只收取佣金，活动产生的权利和责任由委托人承担，合作关系相对长期稳定。 行纪：是指经纪人受委托人委托，以自己定的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为，行纪不占有交易的标的物。行纪人（机构）赚取差价；行纪行为不存在中国房地产经纪行为中。 4、经纪从业人员和经纪机构种类 经纪人 1）法律角度可分为：合法经纪人员和非法经纪人员（无证）； 2）从职业角度划分：专职经纪人员和兼职经纪人员 3）从服务的社会区域不同：农村经纪人员、城市经纪人员和边贸经纪人员 4）根据经纪人员的素质水平不同：一般经纪人员和专家型经纪人员 5）按照职业资格水平：经纪人、经纪人协理 积极机构：按照组织形式分：个体独资经济机构、合伙制经纪机构、经济公司 5、经济活动的社会功能 1）传播经济信息；2）加速商品流通；3）优化资源配置；4）推动市场规范完善；5）促进社会经济发展；6）维护委托人的合法权益；7）保证交易安全 6、房地产经纪的含义：房地产经纪是房地产中介活动的一部分。是指在房地产转让、抵押、租赁、置换等交易活动中，为促成他人交易而进行居间、代理等有偿服务的经营行为。 房地产中介主要是由房地产咨询、房地产评估、房地产经纪三个部分组成。房地产中介活动使房地差交易市场的中间媒介，为房地产交易当事人提供政策咨询、价格评估、居间代理、交易信息、代办手续等服务。 房地产经济的作用：传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置、推动市场规范、促进社会发展； 房地产经济的独特功能定位：沟通信息、消除失灵；促成交易、提高效率；规范交易、保障安全；公平买卖、维护权益 7、房地产经纪的必要性 使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行 可以有效降低高额的房地产交易成本（房地产交易成本与房地产不可移动性直接相关） 可以有效降低决策困难对房地产交易的阻滞效应：房地产交易具有高度的复杂性，强化了市场信息的不对称性，从而对交易产生阻滞效应。 房地差交易复杂性的表现： 房地产商品信息的复杂性——物理信息（房屋质量、房龄）、地理信息（区域、环境）、产权类型、它项权利设立（主要是抵押权）等。 房地产交易价格的复杂性——商品空间的固定性使其具有单一性、强异质性，价格受物理、地理、法律、时间等因素影响而存在估价难度 房地产交易专业信息的复杂性： 房地产交易心理的复杂性 8、房地产经济业务分类（注意：中国法律不循序开展房地产行纪活动） 房地产居间：是指房地产经纪人为促成房地产买卖、租赁交易成功，为交易双方提供交易信息、条件及媒介，撮合双方交易成功的商业行为。 特点：房地产经纪人与房地产交易双方联系无紧密的合同法律制约关系；只通过提供交易信息、建立联系渠道等方式促成交易；交易的法律权益责任有交易双方自行承担；费用是提供信息和促成交易的服务费 管理要求： 市场管理要求：“居间”必须讲职业道德和商业诚信，遵循公开、公正、公平的原则；遵守房地产交易法律法规和有关房地产交易的政策制度规定，不得进行商业欺诈；交易双方应尊重房地产经纪人劳动，按照有关规定签订居间合同，支付信息服务费 合同管理要求：根据《合同法》要求，为保护其合法权益，房地产居间当事人（房地产经纪机构与房地产交易双方）应当单招合同管理的相关法律法规和其中《居间合同》的要求签订书面居间合同。 房地产代理：就是房地产经纪人直接受房地产交易租售当事人委托，以委托人的名义，在受托权限范围内进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。分为卖方（开发商或房屋产权人委托）代理和买方（购房人或承租人委托）代理 房地产代理方式 多家（