成都保利国际广场定位策划报告_上.pptVIP

商务核心地标形象——洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一，这座自成一体的建筑群对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。 单体建筑的魅力：70层高的RCA大楼是整个中心的标志性主体建筑，高259米，外观强调垂直线条。此外，还有36层的时代与生活大厦、41层的国际大厦和6层的车库等。 独具特色的空间设计——将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致。 RCA大楼：作为洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭望厅可以纵览整个纽约城； 整个中心有30多位艺术家创作的100多件优美的艺术作品，成为美国最有名、最壮美的公众艺术品展示场所；在65层上有一个名为“彩虹屋”的餐厅，可以在享受美食的同时欣赏夜景。娱乐中心的市无线电音乐厅，拥有世界最大的室内电影剧院，有世界一流的艺术家登台表演。 开发过程——洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不断完善的过程 万科V派客户：成交客户关注点——产品、地段、配套，便利性；排斥点——商住混合、服务一般、入驻企业杂 典型客户： 基本情况：王先生，35岁左右，从事物流行业，目前在万科V派租一套70平米左右的跃层商务公寓。 客户描摹：该客户成都本地人，做物流好几年了，主要生意针对的是珠三角一带，在附近找了好久，一直想在这个区域找个写字楼，其它的要不然就太贵，要不然就太偏，没有合适的。最后另外一个在万科V派租房的朋友给他介绍这里，他感觉和他的要求很符合，同时又可以方便的去市中心，并且地段很好，就选择在这里办公了。 客户语录：“这里出去就有集中商业，出入十分方便”，“地段也很挺好的，去火车站，上环路都很方便”“尤其喜欢跃层式的产品结构，这个结构我看了很多家都没有”“我觉得这个大楼里面办公的企业很多，做什么的都有，什么搞食品的、做事务所的、还有什么办事处什么的，反正感觉挺杂的” 总结： 产品上有效的将商务楼、商业和住宅进行分隔，较少相互之间的干扰，并实现了地块价值最大化； 在商务楼方面，作出差异化，形成LOFT办公的可变空间，并较好的控制面积，既能够满足办公需求又能够投资，尽量的扩大客源，具有较强的产品竞争力，实现项目的快速销售； 在产品外立面上较为丰富，具有较高的品质，同时挑高层高，具有较高的性价比。 出租情况：较差 出租情况不是很理想，出租率在50%以下。 租售比例： 销售和出租各占一定比例 客户选择入住的原因 租金相对较便宜，周边居住氛围相对较好。 配套设施 以街边的各类散铺为主，离蜀汉路集中商业大概步行十五分钟。 客户情况：以周边建筑建材公司为主 典型案例2——金璐天下周边几乎没有其它写字楼，商务氛围不强，配套一般，整体形象较差，出租率低于50%，租金30—35元/平米。 基本指标： 占地：5726.24m2 建筑面积：53951m2 容积率：9.42 物业管理公司：金港物业 办公面积：19015.82平方米 地理位置：金牛区茶店子西街 （三环内） 4元/平米 物管费用 30—35元/平米 租金情况 清水房 均价6200元/平米 50-200平方米（ 开间面积，自由组合 ） 金璐天下 装修状况 售价情况 面积区间 金璐天下商务公寓：成交客户以从事建筑设计、建材等建筑行业的企业为主，超过80%，因入驻企业不多，无法统计入驻时间 “目前入驻的企业主要是一些从事建筑行业的企业，而且这附近好像也只有我们这里的商务公寓相对来说比较经济实惠，门槛不是很高，很比较适合中小企业入驻” “我们的物业管理费用相对来说也是比较划算的，说实话，物管费交的再多，其实也就是那么几样服务，除非你是很高端的写字楼，那就不一样了” “现在已经有一些企业进来了，还有一些刚刚进来，还在装修，我们这里现在可以选择的还有一些，也可以根据要求作户型调整” “我们项目本身基本上没有什么配套，针对的是一些中小企业，他们对这些一般没有过多的要求” ——金璐天下商务公寓销售代表 *从现场市调来看，除每层有几家在装修外，入驻的企业有限，销售人员也没有透露入驻企业的具体信息，所以无法统计企业的入驻时间 金璐天下商务公寓：成交客户关注点——门槛低、价格便宜、符合中小企业形象；排斥点——地段偏，配套少 无客户资源，三级市场市调情况： “我个人感觉这里卖的不太好，很多买这里的都是个人买的，买了以后再在我们这里租出去” “我这里现在金璐天下的房源最多了，来问的也不少，不过普遍反映出对这里的地段不是很满意，而且挺多客户都说这里没啥配套，不太好出租” “还有一些成交的客户选这里的主要原因还是因为这里的价格比较低，因为他们本身也不是很大的企业，对什么地段啊，配套啊，也不是十分的重视，反正能有个办公的地方就行了” “不过这里可以按要求进行