20070626御临门温泉别墅营销执行报告.pptVIP

2 项目核心价值提炼一个核心·两大投资点·八大支撑 项目目标客户判定 河源房地产市场刚起步，本地客户对房地产投资意识不强。 到河源旅游的人群来源主要集中在深圳、广州、东莞三地，有少量香港客户。 众厦在深圳、香港具有众多的客户资源。 人民币升值，港元贬值，香港客户投资地产热情很高。 旅游产权地产项目的投资价值，2、3线城市客户认知不高。 营销思路——外向型营销策略；深河两地联动 项目限制条件： 体量不大，37套。 推广费用有限。 深圳、河源距离远，项目营销及展示存在困难。 营销执行思路 操作模式：深主河辅，两地营销 项目入市时间点判定 项目发售条件限制: 销售物料准备，前提铺垫，销售预热等： 合作单位确定时间（7天） 合作单位消化吸收及方案制作时间（15天） 销售资料制作印刷时间（10天） 现场包装时间（35天） 媒体预热时间 （20天） 开盘前项目展示时间（14天） 以众厦操盘经验，代理合同签订后，项目组正式成立到正式开始发售， 3各月项目准备期相对合理， 以6月15号正式签订代理合同，8月中旬开盘最合适， 九月份，天气转凉，利于项目温泉体验营销及创造销售佳绩。 形象包装与推广项目形象定位：珍稀天然温矿泉原墅·华南第一泉 广东首席产权式温泉别墅、华南第一泉、星级服务与原生态自然品质的结合典范，异域风情中国演艺。1100亩超级旅游大盘。 开发商是中国 “旅游+地产”理念的坚定实践者，是地产运营的持续领跑者。 “5星级品质、5星级管理、5星级服务”， 御临门温泉度假村 —运营成熟的温泉度假村。 项目“健康+原生态风光”理念的剖析，赋予项目文化内涵。 “御临门温泉”—品牌在外 已开发项目内部价值深度挖掘，包装展示；已开发项目暇疵包装遮挡（未装修的会所、已建好但未装修的别墅等）。 深圳营销中心——深圳营销中心包装通过包装及服务展现高形象 费用预算： 场地费用＝20㎡×1000元/ ㎡/月×0.7 × 100天÷ 30天/月＝46670元 展场包装费用：15000元 共计61670元整 河源体验中心 河源现场体验中心包装——体验营销：提高客户感知 营销中心选址： 方案一：项目大堂。（优点：易于展示，能提高项目形象；且能利用现在的吧台及现场装修，缺点：8月4日开盘，需要重新包装，营造营销氛围。） 河源现场服务营销——丰富服务，提高项目形象 项目配套设施营销——增加配套，提升项目综合魅力 活动推广：深圳公关活动—利用“河源旅游节” 举办巴厘别墅产品发布会 活动目标：利用河源每年一次的“河源旅游节”在项目举行的契机，推介本御临门温泉度假村价值，并借此机会，进行项目产品发布会； 活动主题：“巴厘别墅产品发布会” 活动时间：2007 年7月23日 地点：河源项目现场 人数：120人 活动方式：2007年7月23日，河源旅游节在本项目现场举行，借此契机，举办推介项目温泉价值，并举行巴厘别墅产品发布会，进行产品发布，推介项目价值，形成市场关注点，引爆市场。 活动目的：通过活动充分展现项目温泉品质的优越性，通过活动口碑传 播及媒体报料形成市场关注点，强化项目美誉度及知名度， 传播项目广度和深度，展现项目高端形象。 费用预算：吃饭及温泉服务200元／每人，总计2.4万。按照20％记入项目销售推广费用，701％作为项目营运推广费用。 活动推广：开盘活动—“巴厘岛风情节狂欢活动” 活动主题：巴厘岛风情节狂欢活动； 活动时间：2007 年8月4日（周六）； 活动内容：在项目开盘当天举办，举办具有原土风情的巴厘岛 民俗节日，让顾客一起体验异域风情，通过活动营造 现场热烈氛围。 活动目标：塑造现场感性氛围，充分向客户展示与体验巴厘岛 独特风情与温泉生活，提高现场成交率； 费用预算：现场准备及物料5000元，活动人员拥金5000 元，总计10000元。 活动推广：深圳公关活动— “成功—健康”论坛 活动推广：河源公关活动—“认识科学，走近御临门” 温泉展 活动推广：河源公关活动策划—‘素肌’温泉体验月 活动推广——特报“众厦号”看楼车 活动推广——和大型旅行社组织旅行团 活动推广“华南第一泉”体验之旅自驾游