第九章房地产投资不确定性教材.ppt

第九章 房地产开发投资风险与不确定性分析 内容提要 1.风险及房地产开发投资风险 2.房地产项目不确定性因素的分析 3.盈亏平衡分析 4.敏感性分析 5.房地产投资风险的防范 第一节房地产开发投资风险概述 一、风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 二、风险的基本特征 （一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。 （二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。 （三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。 （四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。 （五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。 三、房地产投资风险的定义 房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。 根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 四 房地产投资风险的特点 1.多样性 2.变现差 3.补偿性 五、风险分析的目的 目的是要帮助投资者回答下述问题： 1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大? 2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大? 3、预期收益的变动性和离散性如何? 六、风险分析的步骤 1．选择经济评价指标。 2．列出需要进行风险分析的不确定性因素 3．分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4．根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。 七房地产投资风险的种类 房地产投资风险可分为 系统风险 非系统风险。 房地产投资风险种类 房地产投资风险种类 （一）系统风险 系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不易判断和控制。 1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.资金变现风险 4.利率风险 5．政策风险 6．社会与政治风险 7.自然风险 8.周期风险  （二）个别风险 个别风险又称非系统风险。　　 1.收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、开发成本、资本化率等影响因素的变化。 2.未来运营费用风险 3.比较风险 4.时间风险 5.持有期风险 6.财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。 第二节 房地产开发投资不确定性分析概述 一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。 二、不确定性分析的作用 房地产投资项目不确定性分析，是房地产项目投资决策的重要依据，对房地产项目投资决策的成败具有重要影响。 1.可以为投资者的正确决策提供参考依据。 2.可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。 3.因考虑投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。 三、主要不确定性因素 （一）房地产开发项目的主要不确定性因素 1.土地费用 土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。统计表明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50% ~ 60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。 三、主要不确定性因素 （一）房地产开发项目的主要不确定性因素 2.建安工程费用 在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种： ⑴ 时差使进行项目评估时估计的建安工程费用与签订承包合同时的标价不一致。 ⑵ 当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改