某商业项目定位及产品定价策略.pptVIP

项目 权重 本项目 邮电北巷 邮电南巷 红缨路 环城南路 友谊西路 红缨东坊 朱雀大街 含光路 平均租金 PZ=X P1=65 P2=60 P3=70 P4=100 P5=100 P6=60 P7=120 P8=120 地理位置 12 11 4 4 4 5 5 3 6 6 交通情况 9 8 3 3 3 4 4 3 5 5 商业氛围 14 13 3 1 4 4 4 1 5 5 人流量情况 9 8 4 2 4 5 4 1 5 5 车流量情况 5 4 1 1 2 3 3 1 3 2 项目规模 6 5 2 2 3 3 3 1 3 4 项目规划 12 11 4 3 4 3 2 2 3 3 停车位 5 4 1 1 1 1 2 1 3 3 经营管理 8 7 2 1 1 2 2 1 3 3 经营商实力信誉 8 7 3 1 1 3 3 1 3 4 未来发展 12 11 3 3 4 4 3 2 3 3 合计 100 Q=89 Q1=30 Q2=22 Q3=31 Q4=37 Q5=35 Q6=17 Q7=42 Q8=43 2.计算公式 P=P’×Q÷Q’ 其中： P：本项目租金预测结果 P’：P1、P2、P3、P4、P5、P6、P7、P8的平均值 Q；本项目各项指标评判结果 Q’:Q1、Q2、Q3、Q4、Q5、Q6、Q7、Q8的平均值 P=87×89÷32.1=241.2 为了提高项目前期出租率,快速凝聚本项目商业人气氛围，以及更好的促进后期招商工作的进行；结合区域部分商家可接受租金范围及项目商业现状，暂时将本项目租金定位为: 220—270元/m2·月 朱雀坊商业项目定位及产品定价策略 Part 1 市场分析 一、朱雀坊周边商业市场分析（一）现状分析 1、区域位置 本项目所在区域位于西安二环之内，紧邻环城南路，地理环境优越。距离西安市中心—钟楼仅有两站路程，可以短时间内轻松到达市内任何地点，未来将是生活与娱乐的理想之地 2、市场商业体量 从周边几条主干街区来看，需求大于供给，目前主要是一些零星式的小体量商业与生活配套 3、产品特点 大多为小型餐饮和超市为主，无主题概念，没有区域集中式、大体量的商业中心体 4、消费群体分布 区域内人居密度较大，住宅小区分布众多，拥有10万优质消费客群，人气旺盛 （二）未来趋势 1、区域发展 随着南门商圈的逐步扩大与延伸以及区域内城中村和老街区的规划建设，未来将会形成新的城市生活中心 2、市场主导 区域发展构筑新的生活娱乐氛围，消费方式的改变和消费需求的扩大化，迫使产品的自身优化与更替 二、区域市场调查分析 （一）区域项目分布图 环 城 南 路 西 段 含 光 路 北 段 朱 雀 大 街 北 段 友 谊 西 路 朱雀坊 红缨东坊 邮电北巷 邮电南巷 红 缨 路 城 墙 （二）本项目现状及交通 目前项目一期已经竣工，4，5，6，7号楼在售，预计2013年5月开盘；2013年12月31日交房。 项目周边交通路线便捷，坐车到含光门，张家村，西后地，红缨路都可轻松到达 （三）区域总体状况 1、商业分布 区域内商业环境主要以含光路，朱雀大街以及环城南路展开，邮电北巷、邮电南巷、红缨路还有红缨东坊虽环绕着本项目，然商业和生活配套极少，商业氛围冷淡 2、消费者特征 （1）项目周边最近几条街内消费群均以中老年为主 （2）消费观念保守，区域情结较严重 （3）容易满足，收入稳定，自主支配时间较多 （4）注重口碑传播，认可朋友间的介绍 主街区具体情况 邮电北巷 邮电南巷 红缨路 红缨东坊 友谊西路 环城南路 含光路 朱雀大街 人居情况 有三大居住小区，总住户约有7100户 有两大小区，约有住户3500户 有四大生活小区，住户约有6500户 两大居住区，住户超过4000户 两大住宅区，住户数不详 两大老住宅区，约有4000住户 甲壳虫公寓一座，住户有300户 三大生活小区，住户数不详 商业分布总体特点 数量较少，且以小型商铺为主，面积都在20-140m2 生活商业环境冷淡，靠含光路仅有六家小型商铺 分布较散，多为独立式商铺，有一半左右为民房 基本无商业环境，只有路东西两端不到十家小型商铺 分布均匀，主要以生活配套为主，商业环境欠浓 分布众多，面积区间大，酒店较多 业态分布种类较多，分布密集，商业氛围浓厚 以生活便捷服务为主，生活配套齐全，人流量不大 主要业态 零售 小型餐饮