苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案绪论.ppt

商铺均价： 考虑到成本法推算价格在本项目可能出现较大失真，放弃成本法，采用租金反推法、市场比较法进行价格判定： 租金反推法 通过对4个可比商业项目的实际平均租金水平反推价格； 通过行业内和行业外多人进行穿插打分得出结论。 市场比较法 通过对4个可比商业项目的在售价格进行权重打分得出价格； 通过抽样取得的高中低价值表现取得平均值： 价格总结 　 均价 　 公寓单价　 公寓面积　 采样1 17186.70 　 9150　 37565.26　 采样2 18742.86 　 　 　 采样3 20530.12 商铺面积 商铺总价 公寓总价 合计总销 平均均价 18819.89 27381.72 515321035 343722129 859043164 1、市场租金比较法是投资客普遍用来衡量商铺投资风险的方法。 2、租金比较法生成的价格与实际价格相差越大客户接受度越低。 租金反推法： 市场比较法法： 价格总结 商铺面积 公寓面积 27381.72 37565.26 商铺单价 公寓单价 24280 9150 商铺总销 公寓总销 合计总销 664843920.9 343722129 1009782468 市场比较法对以下项目价格进行对比，然后进行权重系数分析： 1、88百购 2、万宝商业广场 3、沸腾cbd 4、金象城 5、丰臣广场 通过计算得出项目单价为：24280元/平米 综合价格结论： 租金还原法更多代表客户能接受的价格， 市场比较法更多代表市场目前在售的价格水平。 所以我们认为本项目的价格应该在23000-24000元/平米之间。 本案商业底均价建议为：24000元/平米 根据商业的推案节点及营销效果、市场环境该价格存在一定的浮动空间。 分层价格： 分层价格按照： 测算面积按照工程部测算数据 底价按照24000元/平米 分层系数：市场平均标准1/0.7/0.55/0.43 楼层 可售面积 单层单价 单层总销 一层 7180.21 ￥34,902 ￥250,602,749.65 二层 8150.6 ￥24,431 ￥199,129,822.09 三层 6344.22 ￥19,196 ￥121,783,824.85 四层 5706.69 ￥15,008 ￥85,644,883.41 合计 27381.72 商铺总销金额 ￥657,161,280.00 商铺总销金额：6.57亿元。 总销测算： 总体销售收益表 一层 7180.21 公寓均价 9150 二层 8150.6 商铺均价 24000 三层 6344.22 四层 5706.69 商业总销面积 27381.72 商业回款计划 657161280 sohu总销面积 37565.26 公寓回款 343722129 　 　 总回款计划 1000883409 销售政策： 包租10年返租5年 年份 回报率 商务条件 1 7% 一次性返在总价 14% 2 7% 3 8% 一年一返 27% 4 9% 5 10% 6 随行就市，逐年返还 租金收益 1/9分成 7 8 9 10 项目包租十年，返租5年。前两年一次性返还。 可以保证十年内项目运作方向由开发商统一把控，有利于市场形成、整体 业态朝开发商希望的方向发展。 5年返租总计41%的返租回报可带给客户充分的信心，给现场更多解释空间。 前两年一次性返是一个相对折中的处理方式，在开发商收益和销售表价体 现上都能得到保证。 返租成本： 楼层租金回报预测 可执行平均租金 总年租金 回报 120 ￥10,339,502 4.10% 90 ￥8,802,648 4.40% 60 ￥4,567,838 3.80% 40 ￥2,739,211 3.20% 合计年租金 ￥26,449,200 4.00% 收租年份 当年平均回报率 递增率 第一年基础租金 4 　 第一年基础租金 4 　 第一年基础租金 4 　 第四年递增8% 4.3 0.08 第五年递增8% 4.7 0.08 合计租金回报 21.1 　 返租成本27% 6.90% 21.1%为通过招商产生的租金收益。 27%为5年内真正支付给客户的返租回报。 6.9%是两者之间的差额部分，也是开发商需要承担的额外费用。 6.9%的差额是开发商可 控的销售成本，低于同期 市场借款利率水平。 Part4. 推案回款方案 通过商业不同总价段房源来迎合前期累积（收定）客户不同产品线需求，最大可能消化该部分客户，所以建议同时释放多楼层房源，分两批推出。 16F为持有酒店暂不销售，24F SOHO办公楼操作方式以菜单外包形式统包给第三方装修单位。 公寓和办公各做2-3款方案供客户选择。根