[投资发展部]房地产行业发展现状.解说.ppt

2.1、供应：新开工增幅有限，投资增速趋缓，重点城市推盘量季节性放大。 重点城市新批上市：下半年推盘量季节性加大，全年增长无忧 2.2、量价： 供应量加大促进重点城市价平稳增长全国量价增速明显下行。 全国量价：增速明显下行，绝对水平再创新高 2.2、量价： 供应量加大促进重点城市价平稳增长全国量价增速明显下行。 重点城市： 供应量加大促进下半年成交量平稳增长，供求关系逆转缓和价格上涨压力。 3、不同城市：一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市下半年供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视 3.1、短期走势：一二线城市量价企稳，三四线城市成交增幅大，但供过于求压力依然显著 不同城市短期供求对比差异较大，北京严重不足，重庆等地供求基本平衡，东莞等地供应增长 更为突出。 北京等地短期供应显著不足，成交量难以大幅增长，而绝大多数三四线城市库存高位运行，供 过于求压力显著。 不同城市价格表现 更加分化 3.2、中长期走势：一二线城市集聚效应使其仍占优势，三四线城市潜力有待释放，但潜在供应过剩风险不容忽视。 经济发达、人口集聚为一二线城市带来旺盛需求，多数三四线城市受经济水平和人口基数影响，市场空间有限。 部分三四线城市土地供应充足，中长期潜在风险大，一线城市普遍供应不足。 谢谢大家！ * * * 房地产行业发展现状 2012.07.24 投资发展部 王君平 目录 2013年上半年房地产形势分析 政策分析 商品房市场分析 土地市场分析 房产企业运营分析 2013年下半年房地产形势展望 宏观环境 市场趋势 不同城市表现 2013年上半年房地产形势分析 一、政策分析 “国五条”出台定全年主基调，严厉控不放松 “国五条”为全年调控定调； 各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。 部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。 一、政策分析 房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进 房产税扩围可能性进一步加大 住房信息联网、不动产登记同步推进 一、政策分析 保障房工作重心转向后续管理，加快棚户区改造 保障房新建任务较上年小幅减少。 保障房建设工作重心转向后续管理。 国务院出台措施加快棚户区改造。 一、政策分析 货币信贷政策稳中趋松，保障合理购房需求 货币政策稳中趋松。 总理明确表态支持居民购买首套自住房。 二、商品房市场分析 一、二线城市住宅市场交易量持续回升 房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨 + 1、一、二线城市住宅市场交易量持续回升 全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30% 城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三、四线城市继续分化 1.1、全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30% 1.2、城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三、四线城市继续分化 对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业政策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年1-6月维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。 1.2、城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三、四线城市继续分化 二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性，多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购政策，所以在“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至达到了56%。 1.2、城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三、四线城市继续分化 2013年典型三、四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一、二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三、四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。 2、房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨 2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。 三、土地市场分析 供求：推出、成交均好于去年，住宅用地增长尤为突出 价格：楼面均价为2011年以来最高水平，溢价率增长显著 出让金：同比大幅增长，二季度住宅用地表现突出 土地 1、供求：推出、成交均好于去年，住宅用地增长尤为突出 上半年土地推出量好于去年，二季度同、环比增幅明显 上半年土地成交量同比增长明显，住宅用