第11章房地产交易要点.pptVIP

* 房地产交易概述 国有土地使用权交易 房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押登记 第十一章 房地产交易 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 房产交易 地产交易 房地产交易 房地产交易 房地产交易的特性及原则 房地产交易的特性 标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性 房地产交易的原则 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 房地产市场 广义： 是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径 和形式的总称 狭义： 固定的房地产交易所 分为3级 房地产交易机构 建设行政主管部门 土地管理部门 房地产管理部门 交易管理机构 房地产咨询、 房地产价格评估 房地产登记 房地产经纪 中介机构 第二节 国有土地使用权交易 一、 国有土地使用权出让 国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 协议 拍卖 招标 挂牌 出让 方式 国有土地使用权出让程序 前期准备 拟定方案 正式报批 组织实施 登记发证 备案建档 国有土地使用权出让价格 以基准地价为基础确定土地出让价格。 以市场资料为基础确定土地出让价格 市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法 国有土地使用权出让合同 主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件 二、国有土地使用权转让 是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。 国有土地使用权转让 以出让方式取得的土地使用权转让 以划拨方式取得的土地使用权转让 三、 国有土地使用权出租 是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。 在法律上应满足以下条件： 土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和 条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。 第三节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 房地产买卖市场的级别细分 按营业区域细分 按客户类型细分 按开发经营的商品种类细分 按购房原因细分 按经营方法细分 房地产买卖市场的特征细分 一级市场———商品房销售市场 二级市场———房地产转让市场 二、 房地产买卖程序及操作技巧 买卖程序 订立买卖 合同 接受审查 签订合同 缴纳税费 办理产权 转移过户 手续 二、房地产买卖程序及操作技巧 操作技巧 房地产广告技巧 确定最佳售楼时机 突出项目的差别优势 买卖中的调价技巧 选择适合的付款方式 三、 房地产买卖价格 房地产买卖价格的特殊性 位置对价格起着决定作用 不能完全依成本定价 房地产价格的趋升性 房地产价格的垄断性 房地产买卖价格评估 新建房地产成本法公式： 旧有房地产成本法公式 四、 房地产买卖合同 主要内容 当事人双方 商品房基本情况 房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用期限及保固期限 双方责任与义务 违约处罚 明确签约双方的身份，首先要明确所有人与签约人的身份 明确出售面积 明确产权 明确有关税费负担 明确施工用料及设备 及时办理过户登记 其他事项 房地产买卖合同建立时注意要点 第四节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场分类和细分 按客户类型细分 按租赁原因细分 按租赁用途细分 按房地产产权性质细分