《房地产政策与经济趋势》教材.ppt

第七、钉子户推涨土地成本 耕地部分，作为集体土地，在符合城市规划的前提下，直接转为国有土地，所谓征用耕地不是购买耕地产权，而是对耕地权利的收回。 98年之前的土地价格超级低，是因为农民认可的是租用集体耕地，也即是承包集体耕地。而在一级土地整理的过程中，一个区域的可出让用地，一般不足一半。 2002开始的土地拍卖，信息大量公开，农民个人认识上的误区，认为拍卖地价即为应该给我的补偿价。地价轮番上涨的局面在2004年之后，越演越烈。 第八、金融调控信贷成本大幅提升 信贷调控无疑是十年调控中力度最大的。 少数央企国企之外的信贷资金来源于民间借贷，或者外来基金的投入。自然推高房地产开发环节成本。对于消费者的剥夺也相当明显。 2011年四季度到2012年一季度，房企确实价格持续波动，但是，降的价都被银行加息，特别是对按揭贷款的1.1倍利率抢走。 利率市场化推动开发成本上涨。 钱荒与热钱流出导致融资成本增长 第九：相关税费只加不减 房地产开发的综合成本中，在相关手续办理和日常施工、开发管理下的费用高，而税收也只增不减。 各地的所谓新政瘦身规划，少有针对房地产开发的审批 瘦身，原因是开发商无良无德，当然重点打压开发商。但是，相关成本一定是打入房价的。 房地产税制改革，本意是清费立税，但是很难做到减免税费。 第十：人工成本的高速上涨