武清盛世华府项目营销报告0329.pptVIP

天津盛世华府项目操盘思路汇报 概况 盛世华府位于天津市武清区杨村镇中心城区，属于武清区商业中心，是区域内最具投资价值的项目； 四至范围：南侧是规划向东延伸的富民道，北为振华桥（俗称六街桥），西起运河景观走廊，东至京津公路。 总占地面积348亩；总建筑面积约为：630588㎡，其中地上建筑面积约为375991㎡、地下总建筑面积254597平方米。 住宅部分容积率：1.60； 绿地率50% 以上，建筑密度：14.55%。 停车位约为5644，车位比1：1.74。 项目规划设计为集配套公建、商业和住宅为一体的小型城市综合合体. 开发节奏一期：大商业、临街商铺、住宅4组团后续开发：地块二住宅1、2、3组团 一期详情 大商业：地上5层、地下2层；地下1层为超市（乐天玛特已签约）、地下2层为车库。总建筑面积：地上总建筑面积57228m2,地下总建筑面积49513 m2。 临街商铺：地上3层（局部4层）、地下1层为储藏室。 面积组合调整中。 住宅四组团：地上13-17层；楼体下地下2层，地1为自行车库、地2为储藏室 。总建筑面积：地上73828㎡、地下39138㎡。由13栋建筑单体组成 。 51#楼 17层 建筑面积4084 m2 52#楼 17层 建筑面积4084 m2 53#楼 15层 建筑面积6213 m2 55#楼 17层 建筑面积4387 m2 56#楼 17层 建筑面积7041 m2 57#楼 15层 建筑面积6213 m2 58#楼 17层 建筑面积7041 m2 59#楼 15层 建筑面积6213 m2 60#楼 15层 建筑面积6434 m2 61#楼 13层 建筑面积5576 m2 62#楼 15层 建筑面积5350 m2 63#楼 14层 建筑面积4994 m2 65#楼 13层 建筑面积4637 m2 公建（会所及公建）1463 m2 附：销售指标 可销售房屋741套（不含52#楼二层物业用房），其中主要户型： 一室两厅一卫 37套 63～70㎡ 两室两厅一卫 516套 85～106㎡ 两室两厅两卫 33套 107～111㎡ 三室两厅一卫 51套 106～112㎡ 三室两厅两卫 103套 125～130㎡ 四室两厅两卫 1套 133.90㎡（55#楼104） 工期计划 一期住宅：2011年8月初到正负零；2012年5月底主体完工；2012年12月底交钥匙；2013 年4月底完全交付。 一期临街商业：2011年8月中旬开工；2012年8月交房 大商业：2011年5月1日开工，2011年9月底出正负零，2012年4月底主体完工，2012年九月底具备开业条件； 一期价格： 我们选择五一阳光、保利上河雅颂、松江运河城三个项目作为参数计算项目一期价格。 操作思路 整体方案： 以销售为主、先租后售、租售结合、以租促售 大商业：前期以招商为主，先租后售，以租促售； 百货公司和店中店相结合的经营方式； 临街商业：前期以销售为主，后期租售结合，以租促售； 单店独立、统一管理的经营方式。 招商策略 招商工作以大商业为主，预计2012年9月具备开业条件。 第一阶段：导入期 时间界定：2011年4月——2011年6月 阶段特征： 本阶段商场产品处于初步设计阶段，由于距离商铺的开业时期较长，小型商户入驻的可能性较小，本阶段推广的重点应该是大型商户。考虑商场的主力商户对商铺设计的要求比较高，在进行主力商户的招商过程中，要紧密结合主力商户对商铺硬件设施的要求来进行调整产品设计。同时，知名度较高的主力商户的引进，能提升商场的整体形象，便于商场后期的招商和销售。 第二阶段：开盘期 时间界定：2011年7月——2011年8月 阶段特征： 本阶段招商工作首先应该对前期招商工作做一总结，在前期大型商户招商进展顺利的前提下，通过前期一定量的广告宣传，本案在大量目标客户心目中已经有一定的知名度和认知度，通过前期积累客户的消化，为项目全面招商奠定基础。 同期可顺带进行一期临街商业未分割部分的招商工作。 第三阶段：强销期 时间界定：2011年9月——2011年12月 阶段特征： 此阶段商场即进入全面的招商推广工作，其招商对象为大型商户以外的各种店中店商业。 此阶段是本案成功招商的关键时期，对于