云鹭湾适老产品可行性.研究报告.pptx

云鹭湾适老产品可行性分析报告 ;;【报告目录】;;;项目;项目名称;【养老政策】;【报告目录】;【访谈归纳】;【访谈归纳】;;【客群分析】;【潜在典型客户】——老人买单的地缘性养老客;【潜在典型客户】——老人买单的市区养老客;【潜在典型客户】——子女买单的养老置业客;【潜在典型客户】——云鹭湾业主给父母养老置业;【潜在典型客户】——市区高智老人在养老概念及支付意愿均与购置云鹭湾养老客群类似，主要限制条件为与子女距离;【客群分析】;【报告目录】;【项目属性】;三种符合国内实际情况的开发模式原型： ①“老少配”的隔代亲情社区模式 ②完全持有的会员制医养综合体模式 ③关键设施驱动的养生目的地模式;模式①：【“老少配”的隔代亲情社区模式】;模式②：【完全持有的会员制医养综合体模式】;模式③：【关键设施驱动的养生目的地模式】;　;;住宅产品的成本估计;绿城皇冠花园3期为公寓产品，共593套，其中95-106方约90套（约70%以上为55岁以上老年人群置业），社区养老概念仅通过线下业务员口径及物料宣传社区“颐养天年”专属设施设备（内容包含卫生间及公共部位扶手、无障碍坡道，老年活动中心、健身设施、管家式物业、体检）及老年人专属社区活动“颐乐学院”及“红叶行动”（内容包含老年大学，户外活动）。;杭州蓝庭适老住宅比较失败，目前在考虑转型。在蓝庭约80万方大盘背景下，2010年5月7期推出养老公寓，截止至目前仅去化10套。公寓性质为70年产权，共10层，总计86套房源，均为70方左右的一房和两房，颐养公寓全部采取精装修，包括家电家具、床上用品，甚至窗帘都配备齐全。当时理念相当先进，除了配以完善的硬件设施外，公寓还提供为老年人量身定做家政、代购等附加服务。 后期项目组分析原因主要如下：成本高企，导致养老公寓售价过高，精装价17000左右，同小区毛坯房13000左右，同享配套的住宅与养老公寓打架；项目对养老客户而言仅有环境优势，地段不利。 ——绿城皇冠花园3期负责人;潜在客户关注点极高的配套现状： ①公共交通（不完善，后续随着妇儿医院开业逐步推进政府部门公共交通建设） ②医院（妇儿医院即将开业，后续可推进云鹭湾社区业主专项医疗绿色通道） ③超市菜场（三江超市未开业，随着3#、4#号地交付，可推动开业） ④食堂（随着3#、4#号地交付，后续慈礼食堂可推动开业） ⑤茶馆、咖啡厅、活动中心、健身房、老年大学（后续可作为社区底商招商范围推进） ⑥优质学区（部养老客户对此需求明显，6#地九班制幼儿园为自身建设配套，中小学优质学区这方面为努力方向，推进难度会较大）;可行理由： ①可减少前期投入成本，安全稳健，降低风险 ②云鹭湾9#成本已经较高，需控制产品单价 ③客户养老概念尚未启发，支付意愿不强，现有配套稳固推进已能满足现阶段养老客户需求 ④合理的边际概念营销（重营销，轻产品）既能建立市场焦点，又能适当溢价或提速;THE END