第一节所有权概述.docVIP

第三章 所有权 第一节 概 述 一、所有权的意义 所有权是贯穿整个财产法制度的中心线索： 一方面，物权以所有权为其原型，并以其为核心构建。各种“他物权”均为设立于他人所有权之上的物权； 另一方面，债法规范也时常需借助所有权概念加以表达，就权利移转型债务关系而言，所有权的移转时常构成债权发生的目的。 二、所有权的特性 所有权是指所有人在法律限制的范围内，对于所有物为全面支配的权利。特性： (一)全面性 所有权是对物的全面的支配。所有权人可以自由地运用自己的意志，对物进行其所希望的各种利用和处置。无论是物的使用价值，还是其交换价值，均为其所有权人支配。 (二)整体性 所有权的整体性，是指所有权是一个浑然一体的权利，它并不是由数种权能简单相加而得出的一种权利。 (三)弹力性 所有权的内容可自由伸缩；尽管在他物权存在期间，所有权的权能处于受限状态，但是一旦此他物权消灭，所有权会立刻且自动地回复到其圆满的状态。 (四)恒久性 所有权属于典型的无期限物权，其法律属性决定了其不得被附加存续期限。 (五) 观念性 近代以来，所有权渐次演变为一种观念的存在，不再以对所有物的现实支配为必要，所有人即使现实不直接支配标的物，仍然可以就标的物享有所有权。 三、所有权的类型 (一)不动产所有权与动产所有权 1、动产所有权：任何主体都可享有 2、不动产所有权 （1）土地所有权 主体只能是国家或集体，这决定了对土地所有权的行使是通过设立土地使用权来实现的。 （2）建筑物所有权 最主要的是房屋所有权。 （3）房屋和土地的关系 两种立法例： 结合主义，即将房屋与土地结合作为一个不动产，房屋为土地的一部分，不构成独立的不动产。德国法采用。依“土地吸收地上物”的原则，土地所有权人拥有房屋所有权。 但在房屋所有权人与土地所有人相异时，房屋所有人可依地上权保有其房屋所有权。 分离主义，即房基与土地各为独立不动产，但两者基于密切关系而有一定联系。如日本《不动产登记法》规定，房屋与土地须分开登记，房屋是独立的所有权客体，任何情况下都不被土地吸收。 我国法律上对房屋与土地使用权的关系采行的是何种规则，学界见解不一。一般认为： 一方面，土地使用权与房屋所有权是两种性质不同的权利(或财产)，其归属、转让及抵押在不同部门分别进行登记。房地产抵押权设定后，土地上新增房屋也不属于抵押物的范围，虽可一并拍卖，抵押权人对新增拍卖所得无优先受偿权。采行的似是分别主义，即土地使用权与房屋所有权各自独立。 另一方面，法律上又实行房屋产权与土地使用权的“权利人一致原则”和“共同流转原则”、“同时抵押原则”，即“房随地走”、“地随房走”原则，此规则又与结合主义有相同之处。我国的规定与国外的两种模式均有差异，是一种具有“中国特色”的新模式。 例如，甲将其土地使用权抵押给某银行乙，土地评估价为1000万元人民币，双方办理了抵押登记手续。之后，甲为向另一银行丙申请贷款，将该土地上的房屋抵押给丙，房屋评估价为2000万元人民币，也办理了抵押登记手续。后因甲不能清偿对乙和丙的债务，乙和丙均向法院起诉，都请求将整个建筑物连同土地使用权一同拍卖，以卖得的价金优先受偿。 本案中，当事人设定的两项抵押行为均为自愿，依法订立了抵押合同，且办理了登记手续，因此，两份合同均为有效。但因房屋与土地必须同时抵押，应当将其视为一物二押，即将房屋所有权与土地使用权的价值作为一个整体看待。根据担保法的规定，一物之上设立两个抵押权的，抵押权人按照登记的先后顺序行使抵押权。 物权法第182条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 反映“房随地走”“地随房走”原则的法条除182条外，还有以下： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条则强调：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。” 《物权法》重申了这一规则，并将其范围进一步扩大为各种法律上的处分，包括转让、赠与、出资、抵押等。 第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。” 第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、