第四章房地产抵押贷款讲述.ppt

第四章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款的原理与种类(重点) 第二节 房地产抵押贷款的运作 (重点) 第三节 房地产抵押贷款管理 第四节银行对抵押房地产的估价的审核 第一节房地产抵押贷款的原理与种类 一、抵押与房地产抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 二、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。 案例：用十岁女儿房产抵押贷款195万 银行持执行证书催债发布日期：2011-04-12??? 作者：周健律师 ?郑女士与徐先生系夫妻关系，小婧系郑女士与徐先生的女儿。据了解，这两套房产是郑女士与徐先生出钱买的，只是把小婧和郑女士的名字写进了共有产权人。 郑女士以郑女士、小婧提供两套房产作为抵押担保物。2009年5月21日，郑女士向银行借款人民币195万元。 设定抵押关系时，郑女士与徐先生通过公证声明，该抵押担保行为产生的债权债务、法律后果均由其夫妇共同承担，不会损害未成年子女小婧的任何合法权益。?? 但是，在2010年9月，银行发现用于抵押贷款的这两套房产已经被法院查封了。从银行的角度讲，法院的查封行为危及了贷款安全，因此，银行宣布贷款提前到期，按合同约定可提前收回全部借款本息，向公证处申请出具《执行证书》，2010年9月23日，公证处出具了《执行证书》，银行向思明区法院申请执行，请求对抵押物及债务人的其他财产予以执行，执行标的为本金人民币195万元及利息、罚息等。 中国民生银行厦门分行依据《执行证书》向福建省厦门市思明区人民法院申请强制执行，希望执行十岁女孩小婧和她母亲共有的两套房产，用于偿还银行的195万元贷款及利息，但法院日前裁定不予执行。 父母买房登记在未成年子女名下，这么做也存在四大风险： 首先，不能贷款。 其次，父母离婚时会更容易产生纠纷 第三,父母很难收回房屋。如 另外，无法自由处置房屋。 根据民法通则的规定，“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。也就是说，父母处置未成年子女房屋的前提是必须为了未成年子女的利益，比如说为了未成年子女治病、出国留学等。 案例讨论：借款抵押的房屋可以出售吗 曹先生的一位远房亲戚李先生来向曹先生借钱，曹先生和他签订了借款抵押协议，并将他的一处一居室房屋的房本抵押给我。因为是亲戚，又有协议和房屋产权证做抵押，觉得没有问题，就借给李先生4万元钱。两年期限到了，前段时间去找李先生，经打听，李先生的那一居室抵押房屋在半年前就卖给别人，并通过登记挂失方式办理了产权过户手续。对此，曹先生可以主张抵押权吗？ 根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力;未经登记，不发生效力。这说明，对于不动产设立抵押的物权，登记是强制性的规定，即不动产抵押权的生效登记。而曹先生与李先生的借款以房产抵押，虽然有协议书，并将房屋产权证押给你，但毕竟没有到房屋产权管理部门办理房屋抵押登记，这样的抵押是不受法律保护的，不能发生法律效力。 可设定抵押权的房地产主要有： 依法获得的出让土地使用权 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产 划拨土地使用权抵押无效? 基本案情：某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司位于市区一块划拨土地作为抵押。当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法院依法宣布破产。于是，银行主张实现抵押权，但破产清算组对该抵押持有异议，最终法院裁定该抵押无效。 划拨土地使用权的抵押和出租 (日期：2008-11-05 ) 某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别作如下处理：一是为了赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等四人，协议出租期为50年。张某等四人可以该公司拖欠他们的工资抵交土地租金。  抵押物看，由于划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押： 一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 二是领有国有土地使用证； 三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 四是依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、