房地产企业会计卓越会计师班预案.ppt

房地产企业会计 谢 谢！ * 世界触手可及 授课教师：高峰 一、保利公司近5年主要财务指标 注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。 注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。 二、2009年保利公司与其他房地产企业主要财务指标比较 注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。 注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。 三、保利与万科差距逐步缩小情况 四、房地产企业资产负债构成的特点 资产的主要构成项目包括： 货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。 负债的主要构成项目包括： 长期借款，短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。 房地产企业资产负债构成的特点： 资产方面： 存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）； 应收账款较少，基本不存在应收票据； 固定资产较少； 基本不存在无形资产（土地体现为存货）。 负债方面： 银行借款金额较大(主要为长期借款）； 预收账款金额较大； 基本不存在应付票据。 房地产企业主要经济业务核算 一、房地产企业成本费用核算 二、 房地产企业收入核算 一、房地产企业成本费用核算 与房地产项目获取、开发直接相关的支出 开发成本 职工薪酬、日常费用等 组织和管理企业发生的 管理费用 销售费用 为销售而发生的 开发间接费用 与项目开发相关的 利息等借款费用 符合资本化条件的 不符合资本化条件的 财务费用 分摊 《房地产企业会计核算办法》规定：在划分期间费用和开发成本，以及确定具体核算科目时，应以成本费用的受益对象或归属对象作为主要依据。 对于职工薪酬以及办公费、水电费、折旧费、劳动保护费等日常费用，一般按照以下划分标准： 工程管理部、技术部、工程预决算部、开发报建部等 开发间接费用 营销部、品牌管理部 销售费用 公司领导、计划部、财务部、办公室、法律部、人力资源部 管理费用 发生费用的部门 记入的科目 例如，对于折旧费用，项目现场管理车辆及各种设备的折旧费用，应计入“开发间接费用”；看楼车、销售场所及售楼部固定资产等的折旧费用，应计入“销售费用”；为组织和管理经营活动所使用固定资产的折旧费用，应计入“管理费用”。 房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核算。 开发成本主要包括以下6类： 开发成本 土地成本 开发前期费用 建筑安装工程费 红线内配套费 政府收费 开发间接费用转入 1、成本归集对象 《房地产企业会计核算办法》规定：如有需要各公司可以按项目分期、片区、组团、楼栋等作为成本归集对象，以保证成本归集和核算的准确性。 同一地块、项目的共同成本在不同成本归集对象之间的分摊，可以根据项目的实际情况和规划设计条件合理选用可售面积、建筑面积、占地面积、投资额等标准进行。 如地价在不同成本对象之间一般按占地面积进行分摊，公建配套成本在不同成本对象之间一般按可售面积或建筑面积进行分摊。 房地产企业成本分摊原则 例如 ：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元， 公司实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金收据，则做如下分录处理： 借：开发成本--建筑安装工程费 1000万 贷：银行存款 950万 其他应付款--保证金押金—工程质保金 50万 开发间接费用 公司为开发房地产项目而发生的各项间接费用，包括为组织和管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同承担的其他费用等，通过“开发间接费用”核算。 开发间接费用主要包括3类： （1）工程部门、开发部门、技术部门、预决算部门等直接参与项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等； （2）开发项目占用资金产生的利息支出； （3）现场组织项目开发所发生的费用等。 例如 ，房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行归集；月末，再按直接成本等分配标准分配计入 “开发成本”。 平时汇总间接费用： 借：开发间接费用 贷：银行存款 月末，再分配： 借：开发成本 贷：开发间接费用