房价收益资本化预案.ppt

收益资本化（理论价格）P=B/r=47544/3.3%=1440727.27 实际价格：36858×60=2211480 偏离度：（实际价格-理论价格）/理论价格×100% =（2211480- 1440727.27 ）/ 1440727.27×100% =53.5% 收益资本化（理论价格）P=B/r=48252/3.3%=1462181.81 实际价格：32227×60=1933620 偏离度：（实际价格-理论价格）/理论价格×100% =（1933620- 1462181.81）/ 1462181.81×100% =32.2% 收益资本化（理论价格）P=B/r=72084/3.3%=2184363.64 实际价格：25675×60=1540500 偏离度：（实际价格-理论价格）/理论价格×100% =（1540500-2184363.64 ）/ 2184363.64×100% =29.5% 东四的小院和大杂院 私房小院 私房有地契，房主可无限居住，面积最小80以上，价格12-15万/平米 四合院-200平以上私房 最大500平米以上，天价四合院，出租的较少，有价无市 。投机拆迁，不限购，拆迁20万左右平 东四公房-大杂院 小组成员贡献率 姓名 任务 姬万友 PPT、演讲 方杨阳 资料查找 刘玉升 计算、拍照 鲁迪柯 资料查找 吕涛 资料查找、拍照 陈峰 资料查找 小组成员： 姬万友 方杨阳 刘玉升 鲁迪柯 吕涛 陈峰 【房价收益资本化分析】 1 前言 2 红庙住房收益资本化分析 3 北京“老房子” 4 小组成员贡献率 引言 2013新“国五条”实施细则发布升级房地产调控措施 诸如：提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 自３月３１日起，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购１套住房；对已拥有１套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。 zzzzzzzzz 收益资本化相关概念及公式 P=B/r B-收益 P-本金 R-利率 收益资本化 房价×住房面积 实际价格 （实际价格-理论价格）/理论价格× 100% 偏离度 均价：?36858元/㎡ 建筑面积：50-90平米 所在商圈：朝阳?-?红庙 小区地址：朝阳公园南1000米 建筑年代：1992 延静西里 均价：?32227元/㎡ 建筑面积：50-80平米 所在商圈：朝阳?-?红庙 小区地址：甜水园东街7号?? 建筑年代：1990 道家园小区 均价：?25675元/㎡ 建筑面积：60-90平米 所在商圈：朝阳?-?红庙 小区地址：延静里中街25号?? 建筑年代：2007 华业国际公寓 延静西里 延静西里房租 年租金：3962×12=47544 道家园小区 道家园小区房租 年租金：4021×12=48252 华业国际公寓 华业国际公寓房租 年租金：6007×12=72084 收益资本化 ：1440727 年租金：47544 一年期定期存款利息：2200000 ×3.3%=72600 偏离度：53.5% 延静西里 收益资本化 ：1462181 年租金：48252 一年期定期存款利息：1900000×3.3%=62700 偏离度：32.2% 道家园小区 收益资本化 ：2184363 年租金：72084 一年期定期存款利息：1500000 ×3.3%=49500 偏离度：29.5% 华业国际公寓 29.5% 72084 2184363 华业国际公寓 32.2% 48252 1462181 道家园小区 49500 53.5% 47544 1440727 延静西里 小区名称 收益资本化 年租金 偏离度 一年期定期存款利息 结论：分析偏离度，年租金与一年期定期存款利息比较。延静西里与道家园小区卖房比租房收益大。华业国际公寓出租最佳。 三小区对比 72600 62700 公房是政府廉价出租给百姓 产权是政府 15-20平米左右 80平民的院有4间房子分别四家住 出租1200-1800之间 百姓无权转让只有居住权