第四讲建设条件和生产条件研讨.ppt

第四讲 建设条件和生产条件分析 本章主要内容 LOGION ABOUT LACATION Location, Location, and Location ——西方房地产投资的名言 山不在高，有仙则名； 水不在深，有龙则灵。 ——唐朝文学家刘禹锡 你想在世界的哪个区域投资 你想在中国的哪里投资 你想在青岛的哪一区域投资 4.1 场址选择 场（厂）址选择是指在相当广阔的区域内选择合适的建厂地区，并在合适地区的范围内从几个可供考虑的场（厂）址方案中选择最优场（厂）址方案的分析评价过程。 既是生产条件也是建设条件 一、影响场址选择的因素 二、场址选择的原则及内容 原则： 1、符合国家、地区和城乡规划的要求。 2、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，生产工艺和营销的要求。 3、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。 4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。 5、实事求是的原则，对多个场（厂）址调查研究，进行科学分析和比选。 6、节约项目用地，尽量不占或少占农田。 7、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。 禁止工业项目建设的地区 基本烈度高于9度的地震区 国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区 引用水源的卫生防护带内 有开采价值的矿床内 地质危害地段 不能确保的水库、废料堆的下方 军事、通讯的影响范围内 传染病地区 二、场址选择的原则及内容 内容： 三、厂址方案比选 即对多个场（厂）址方案进行工程条件和经济性条件的比较。 方案比较法（追加投资回收期法） 评分优选法 最小运输费用法 1 方案比选法 这种方法是通过对项目不同选址方案的投资费用和经营费用的对比，做出选址决定。 计算公式为： △T= 式中： △ T-----追加投资回收期； K1 、K2 ---甲、乙两方案的投资额； C1、C2 ---甲、乙两方案的经营费用。 1 方案比选法 判别标准： ⊿T≤Tb时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较短，投资大的方案较优； ⊿T≥Tb时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较长，投资小的方案较优 例： 某项目有3个可行方案供选择，其投资额与年经营成本如下： 第一个方案投资100万元，年运行费用120万元；第二个方案投资110万元，年运行费用115万元；第三个方案投资140万元，年运行费用105万元. 设基准投资回收期Tb=5年，试选择最优方案。 2 评分优选法 这种方法可分三步进行： 首先，在场（厂）址方案比较表中列出主要判断因素； 其次，将各判断因素按其重要程度给予一定的比重因子和评价值； 最后，将各方案所有比重因子与对应的评价值相乘，得出指标评价分，其中评价分最高者为最佳方案。 台商投资区域选择 研究主题及资料 城市綜合实力排行(一) 城市综合实力排行(二) 城市综合实力排行(三) 城市综合实力推荐等级 2005年台商对大陆城市投资区域评价 3 最小运费法（重心法） 如果建设项目投产后所需的多种原材料需由各地供应，产品也将销售到多个不同地区的许多用户，运输费用将成为场址选择中一个很重要的因素，因此可以利用求重心的原理来寻找运输距离最短、运费最小的厂址方案，从而选择厂址位置。 青岛新机场选址 选址最终落定胶州市胶东街道办事处 原因分析： 1、选址胶东符合青岛市总体空间发展战略。胶东机场位于大沽河以西、东外环以东、胶济铁路和胶济客运专线之间，距青岛市中心约39公里，位于大青岛现代化城市框架的中间地带，航空服务区位优势明显。 2、较其他场址而言，在通过布局调整和技术改进后，胶东场址空域优势相对突出，具备建设大型百年机场的条件。 3、从产业优势上看，胶东场址位于青岛北部高端产业集聚区以北，该产业区主要布局是高端制造业和战略性新兴产业，对航空运输需求旺盛。同时，该场址位于东海岸现代服务业核心区和西海岸经济新区之间，对两个重点区域的兼顾作用明显。 4、该场址还坐享综合交通道路网络。胶州境内拥有青银、青兰、沈海3条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线4条铁路和胶济客运专线胶州站，已形成纵横交错、四通八达的道路网络，为场址提供了良好的交通条件，利于打造陆空综合交通体系。 5、新机场距离胶州市中心仅11公里，有利用市政设施的条件，配套引接便利，工程投资相对较少。胶州为新机场提供了良好的城市依托条件，利于建设综合交通走廊、强化城镇的集聚化、紧凑型发展，完善城镇规模等级结构和职能结构。另外，场址控制范围内地势平坦，净空条件良好，工程造价相对较低，也是重要优势条件。 杜邦公司是世