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第二章 房地产市场研究 2.1 投资环境分析2.1.1 经济环境分析1、成都国内生产总值分析 数据来源：成都市统计局（09年为第一季度数据） 从2002-200年成都地区生产总值走势来看，成都地区GDP持续走高，年增长率保持在13%以上，07年增长率达到15.3%08年受地震及全球金融危机影响，增长率有所下滑。据最新统计数据显示，成都地区09年季度实现生产总值856.6亿元，比08年同期长12.%。 地区GDP与房价的关系，一直都是业内人士研究的重点。工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，八年来房价增幅低于GDP增幅。从这八年的时间来分析，房价的合理增幅应该是6%左右。因为城镇化进程的加速需要房地产业的支持，她判断房地产不会深度下挫，“如果年GDP 增长速度能达到8%、9%，那么房价的增长速度将保持在5%以上。”2、 数据来源：成都市统计局（09年为第一季度数据） 成都地区城镇居民可支配收入逐年提高，2008年达到1元，同比增长1%。据最新数据显示，200年季度，成都地区城镇居民可支配收入达到元国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP达到2000美元以后，经济将进入持续快速发展时期。从这个角度来看，成都正处于经济快速发展阶段，发展前景看好。3、 数据来源：成都市统计局（09年为第一季度数据） 从 2002-2009 年成都地区产业结构来看，成都地区第三产业的产值占三次产业总产值的近50%。国际经验表明，当一个城市的第三产业产值比重超过50%，该城市即具有经济服务化倾向。一些发达国家的第三产业产值已占国内生产总值的70%，个别国家达到80%。 受“5.12”地震影响及全球金融危机影响，成都地区第三产业占比将出现萎缩，2008年成都地区第三产业比重为45.12%5.12”地震发生以后，成都的旅游、住宿、餐饮和房地产等服务性行业受到重大的影响。从产业发展来看，其中房地产、旅游业、住宿和餐饮等行业表现明显。但是随着灾后重建计划的实施及国家经济政策刺激，第三产业发展潜力和发展空间很大。 2.1.2 政策环境分析1、 受2008年下半年全球金融危机的影响，中央政策面开始发生倾斜，面对严峻的金融形势由继续从紧的货币政策“一保一控”灵活的，最终定下改善宏观调控，实施积极的政策和适度宽松的货币政策主基调5次下调存款准备金率，鼓励消费扩大内需的政策频发。从去年年底中央政府宣布的4万亿刺激计划2000亿元地方债券发行关于楼市的相关政策，中央出台《十项措施扩大内需》等相关政策，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房2、地方性政策环境分析随着国家对房地产行业的宏观调控，相应中央的政策，四川省政府和成都市政府相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》。不仅仅如此，成都还相继出台购经适房优惠政策契税将减半征收，购改善型住房最低首付两成、个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等相关政策来刺激房地产行业的发展。除此之外，建行四川省分行与成都市房产管理局签署战略合作协议，建行四川省分行将为成都市住房保障中心提供30亿元贷款额度，用于支持成都市的保障性住房建设。 2.1.3 房地产投资环境分析 1、投资分析 数据来源：成都市统计局（09年为第一季度数据） 2008年3月至2009年3月，成都市固定资产投资在5月份由于地震灾害影响忽然下跌，随后08年下半年趋于平缓，基本维持在24%左右。经过国家的拉动内需政策以及成都地方政府配套政策的刺激，年底投资额开始回升。根据最新数据显示，09年2月及3月高速增长，分别为39.9%和46.8%，由此可见，国家宏观调控初见成效。 2、房地产投资分析 数据来源：成都市统计局（09年为第一季度数据） 从 200-2009 年成都房地产投资走势来看，这主要是受到“5.12”地震和金融危机的影响。 数据来源：成都市房管局 2008 年的成都市主城区商品房市场以供大于求的供求关系为主，供求比多在0.40.7 间上下浮动，市场呈现跌宕起伏的状态。2008 年供求比呈现大幅度波动：1月、3月、4月和9月的供求比严重失衡，出现严重的供大于求；其他月份供需相对平衡，其中，2月、6月、8月、10月和11月供给大于需求5月、7月和12 （数据来源：成都市房管局） 2008年，城南市场上令人瞩目的中海.城南一号、时代尊城、龙湖世纪峰景及南湖国际社区等新项目前后上市，带动区域新增供应量的上升。在整体供应市场下滑的背景下，城南新增供应逆市上扬，住宅新增供应量达252.95万方，环比上升43% （数据来源：成都市房管局） 2008年，成都市一手住宅在三环内各环线间的市场供应量分别环比下降。其中，一~二环的市场新增供应量下降幅度最大，环比下降58%；内~一环市场