第十章REITs研讨.ppt

五、案例2：新华信托的REIT 第五章 REITs：房地产投资信托 一、 REITs产生与界定 二、 REITs运作模式与特征 三、 REITs类型 四、 REITs在其他国家的发展 背景知识：信托的概念、参与人以及特点。 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为 委托人、受托人、受益人 特点：信托财产独立性 二、REITs的产生与界定 1.概念 是一种符合有关税收规定的传递实体性质的房地产公司或者信托组织，其将自己的绝大部分收入以及销售房地产的所有资本利得全部分配给其股东，根据相关税收政策，该信托不需要为其收入纳税。 2.产生原因：税收优惠 马萨诸塞商业信托 1935年取消税收优惠 1960年重获税收优惠，通过《REITs法》 3.达标条件： （1）结构检验 从实体性质、股东（委托人）数量、股权集中度等方面检查，确保广大中小投资者能够充分参与。 （2）经营检验： 检查年度收益，年度资产以及年度赢利分配状况，确保信托的经营范围限定在房地产领域。 三、REITs的运作模式与特征 1.组织形式 美国：公司型为主 香港：契约型（信托契约） 日本：公司型为主 新加坡：契约型 公司型的REITs类似于公司型基金，同普通的公司经营并不相同。 2.经营要求 股东：100人以上，前五名股份和小于50% 资产：75%以上为房地产、现金和国债，25%证券投资有单项投资限制（5%；10%） 收入：总收入的95%以上必须来源于股息、租金、和销售特定资产的收益；总收入的75%以上必须来源于租金、抵押贷款担保债务的利息、销售特定资产的收益以及向其他REIT投资所获得收入；持有六个月以内的股票或者证券，四年以内的房地产的销售收入不得超过该实体总收入的30%； 2.经营要求 分配：应纳税总收入的95%以上分给股东 管理：高管需将大部分个人净资产投入所管理的REITs 组建：许多REIT由金融机构（保险公司、商业银行或者抵押银行）组织或者发起，同证券投资基金一样，发起人直接或间接获得了管理REIT各项业务的授权。后来REIT越来越倾向于作为独立的组织而存在。 3.运作模式 公司型REITs参见波士顿地产 契约型REITs参见新华信托REIT 4.REIT的特征： 高流动性：REITs以证券形式存在，方便变现 市场价值稳定：1987－1996，REITs波动为SP500指数的0.59倍。 高现金回报：95%以上的经营收益以分红的形式返还投资者。 分散房地产投资风险：个体投资者没有能力在行房地产领域进行分散投资，而REITs可以。 四、REIT的类型 （一）总体分类 股权信托：股权信托是指资产经营运用时取得房地产的所有权； 抵押信托：抵押信托则往往通过购买抵押贷款的债权经营； 综合信托：综合信托综合运用上述两种方式。 （二）股权REITs a.空白支票或者委托同盟信托：一般性的收购房地产用于投资，不是针对特定的房地产，从募集到实现投资时间跨度较长； b.购买或规定信托：为购置特定的房地产而组织的，对打算购置的部分或者全部房地产会加以详细地描述； c.混合信托：一部分用于购置特定的房地产，剩余部分是空白支票类型的； d.有限寿命与无限寿命：是指REIT会不会在某一限定期限内完成对资产的处理工作并解散。 e.杠杆REIT与非杠杆REIT：是指的REIT在收购房地产时会不会运用债务手段。 f.限额与不限额：是否限定资金的募集数额。限额的REIT在募股说明书中往往也加上遇到新投资机会时可以增募的条款。 g.交换信托：允许投资者用房地产来交换本信托的份额，而且该交换免缴所得税。 h.开发合资股权REIT：该REIT可以参与合资的房地产开发活动。 （三）抵押贷款REITs 抵押贷款REIT与股权REIT的主要区别在于它拥有的是以房地产为抵押的贷款合同而不是房地产的所有权。 20世纪60年代末70年代初，抵押贷款REIT作为房地产金融的一个资金来源渠道曾经受到广泛重视，曾一度超过股权REIT，但是1974年的经济衰退和利率大幅攀升使得许多抵押贷款REIT经营困难或倒闭（那时候发放的贷款多数是固定利率的）。 2％~ 5% 1％~2% 90％以上 市场比例 房地产业、利率 房地产业、利率 房地产业状况 影响因素 兼有权益型与抵押型特点 贷款收入、参与型贷款的租金和增值收益 租金收入、房