第四章收益法研讨.pptVIP

二、还原利率 （一）还原利率的重要性 净收益（万元） 还原利率（％） 评估价值（万元） 5 4 125.00 5 5 100.00 5 6 83.33 5 8 62.50 5 10 50.00 5 12 41.67 二、还原利率 还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法 1、市场提取法 2、安全利率加风险调整值法 3、复合投资收益率法 4、投资收益率排序插入法 （二）还原利率的实质 （三）还原利率求取的基本方法 可比实例 净收益a （万元/年） 价格（万元） V 还原利率（%） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 1、市场提取法 （三）还原利率求取的基本方法 还原利率=安全利率+风险调整值 2、安全利率加风险调整值法 安全利率可选同一时期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款利率； 风险调整值则根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途及新旧程度等来确定。 【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　）万元。（2011年真题）　　A.5061.44　　B.5546.94　　C.5562.96　　D.6772.85 将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下列公式计算： R=M× Rm+(1－M)RE 式中 R——资本化率； M——贷款比例(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率； Rm——抵押贷款收益率，通常为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率； RE——自有资金要求的正常收益率 3、复合投资收益率法 不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金带来的收益 不动产的价格=抵押贷款+自有资金 抵押贷款额×抵押贷款利息率+自有资金额×自有资金收益率=不动产价格×不动产资本化率 例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为5%，自由资金要求的年收益率为8%，则该类房地产的资本化率？ 解析：不动产资本化率 =抵押贷款比率×抵押贷款利息率+自有资金比率×自有资金收益率 =70 %×5%+30 %×8%=5.9% 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。A．15.0B．15.7C．12.6D．11.6 解析： 不动产资本化率=抵押贷款比率×抵押贷款利息率+自有资金比率×自有资金收益率 70 ×9%+30 %×X=10.8%，X=15.0 4、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。 找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。 收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间 。 土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限结束时止的时间。 建筑物耐用年限是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。 建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 三、收益年限的确定 三、收益年限的确定 （一）土地估价 根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n＝40－（3＋5）＝32年 0 估价时点 n 土地40年 建3年 建筑物50年 已用5年 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t＝50－5＝45计算价格V0 求取t年后剩余土地价值VL 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0估价时点 t