第四章房地产信贷研讨.ppt

一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2—1） 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： A.?? 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B.???资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C.?? 服务中介组织：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司 三、房地产开发资金的来源和运作 房地产个人贷款特点 ⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种　　从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。 ⑵个人住房贷款必须设立担保　　个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。 房地产个人贷款特点 ⑶个人住房贷款的基础是抵押权　　个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。 ⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化　　个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。 房地产个人贷款特点 ⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性　　个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好　　个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。 个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款　　政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。 2.自营性个人住房抵押贷款　　自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款　　个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。 我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛　　我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛。 2.市场化程度较低　　表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。 3.潜力巨大　　规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。 我国个人住房贷款业务前景 1.业务发展环境的基本判断⑴住宅业是我国新的经济增长点⑵城市化加速有利于住宅业发展⑶住房制度改革有利于住房信贷发展⑷住房需求增长需要信贷支持⑸金融开放需要业务创新 2.发展趋势判断⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务⑶业务品种将更加多元化⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化⑸委托业务成为焦点⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键⑺个人住房贷款将出现证券化⑻个人住房贷款市场将更加细分 个人住房贷款的申请、审查和审批 一、个人住房贷款的申请　　虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。 1.借款人资格　　借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。 2.申请人