美国房地产行业的工业化发展趋势讲述.pptVIP

Zion Consulting Confidential Zion Consulting 机密 Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司 美国房地产行业的工业化发展趋势 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 美国住宅工厂化生产的分类和定义 住宅的工厂化生产（factory-built)分为两大类： 预制化生产住宅（prefabricated home)：在异地生产房屋预制件，在永久性地基上组装房屋。 模块化房屋（modular homes)：在工厂生产房屋的模块构件，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 嵌板式房屋（panelized homes)：在工厂生产房屋的各个板面和房顶，然后在建房地组装。 预制房屋（pre-cut homes):在工厂按照设计好的规格进行组件的制作，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 活动房屋(manufactured home/mobile home)：通常安装在一个永久性的金属底盘上，可以移动，也可以安装在固定地基上。统一使用美国联邦规定的标准加以规范，在工厂化住宅生产中也只有此类产品有全国统一标准(HUD-code)。 Zion Consulting Confidential 工业化住宅的形式举例 Mobile Homes Modular Housing Zion Consulting Confidential 工业化住宅的发展历程 作为车房的一个分枝业务而存在，为选择迁移/移动生活方式的人们提供一个住所。 1930 二战结束后，由于住宅紧缺，部分人便将车房转变为一种永久性的住宅形式，并努力提高这种住宅的质量，但从全国范围来看，这种住宅的质量水平参差不平。 1950 通过工业化住宅建筑安全相关法规，产生HUD标准，工业化住宅有法律可遵循，向标准化方向迈进。 1974 90年代 90年代，产业结构进行调整，兼并和垂直整合加剧，大型工业化住宅公司收购零售公司和金融服务公司，同时本地的金融巨头也进入工业化住宅市场。 起步阶段 快速发展 法律出台，标准化 行业整合，产业化 1930 1950 1974 1990 2003 2000 通过工业化住宅改进法律，明确住宅安装的标准和安装企业的责任。 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 广泛的社会需求是工业化住宅存在的基础 土地政策开放 工业化住宅 认可这种住宅形式 修建住宅的原材料：木材、钢材等易于工业化 低成本 住宅设计质量不断提高 与现场建房的投资收益率相当，成为一种投资手段 社会意识 成本意识 政策支持 产品替代性增强 行业技术 投资途径 Zion Consulting Confidential 工业化住宅的优势来自于加工过程中的成本优势 大批量的原材料采购 生产线生产管理，效率高 标准化设计、质量稳定 室内生产，不受天气影响，工期保障 符合HUD，地方主管部门审批简单，时间短 采购成本 生产成本 时间成本 成本优势 Zion Consulting Confidential 工业化住宅的产业链 生产 运输 零售 金融服务 安装 开始的生产企业是，主要生产休闲的交通设备 后来拓展业务，开始生产质量较好的工业化的住宅；但由于运输成本的关系，企业的地区化特点比较明显 90年代初期，行业整合加剧，市场份额向大型的专业化的工业化的跨区域经营的住宅公司集中 98年25家最大公司占92%的市场份额，2000年10家最大公司的市场份额达到78%；98年，现场建筑企业前50家最大的企业市场份额仅16% 大型企业在每个区域设立生产点 运输住宅的任务一般都外包 运输的过程受到高速公路相关条例的严格限制：对运输的时间、日期、每天运送的次数、运载房屋的大小、重量都有严格的限制 符合标准产品一般通过专业零售渠道进入市场 消费者可以选购或个性化定制 直销模式逐渐显露，但发展趋势尚不明显 其贷款方式更类似于汽车的贷款-动产贷款，而与其他房产的“不动产”贷款不同 一般利率较高而条件苛刻 零售商有时扮演借贷经纪人从中牟利，使消费者不能充分享受工业化住宅的低成本生产的优势 安装是最后一道工序 2000年颁布工业化住宅改进法律，就工业化住宅使用过程中的责任界定给出了法律依据 Zion Consulting Confidential 低收入人群是工业化住宅的主要购买者 93-99年，工业化住宅销售套数占全国业主购房（用于自己居住而购买，与购房出租相对应）总量的1/6 ，在一些细分市场，这个比例更高。 在全国范围内工业化住宅分布特点如下：南方55%、西部19%、中西部18%、东北部9%（这些区域的共同特点是 ：低收入家庭、移民和退休人员比例大）。 在低收入