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第4章 房地产开发项目可行性研究 【学习要点及目标】 熟悉房地产开发项目可行性研究的内容。 掌握房地产开发项目可行性研究的步骤。 掌握房地产市场分析的方法。 掌握房地产开发项目的费用测算方法。 学会房地产开发项目的财务评价方法。 掌握房地产开发投资的不确定性分析方法。 了解房地产开发投资的风险分析方法。 能够进行房地产开发项目可行性研究报告的撰写。 【核心概念】 基准收益率；静态投资回收期；动态投资回收期；净现值；内部收益率；利息备付率；偿债备付率等 【引导案例】 某房地产开发项目所在区域潜在需求较大，具备很好的市场机会。现公司准备开发一个房地产项目，该项目计划总用地面积为70?488.56m2，总建筑面积为14?5500m2，建筑容积率为2.06%，项目基准收益率为10%。 开发进度：项目开发周期为5年。开工计划时间为2015年年初，建设期为3年，竣工时间为2017年年底。预计从2016年7月开始销售，至2019年年底销售完毕。 项目总投资及资金来源：经估算，项目总投资为86?432.50万元。资金来源为自有资金和银行借款(年利率为6.10%)。其中，自有资金为74?260.64万元，银行借款为11?000.00万元。 项目资金的使用计划：建设投资在建设期内，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。 借款及偿还计划：本项目在第一年借款5?000.00万元，第二年