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高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 6.1 房地产投资分析基础 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（资本金或股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。因此，在进行房地产投资分析时，必须准确把握现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标及其计算方法。 6.1.1 现金流量 房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考察.从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量得能源，通过对土地进行开发活动、使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活的房地产商品。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。 对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是以货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体系的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金