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第九章 投资性房地产 房地产指房产与地产（土地使用权） 房地产用途： 自用:企业作为生产经营场所的房地产 对外销售:房地产企业用于销售的房地产 投资用：赚取租金、资本增值 主要内容： 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物； （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物； 例题－1【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ AC ）。　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　C.已出租的土地使用权　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　『答案解析』选项B，待出租的建筑物未形成出租事实不属于投资性房地产；选项D，经营租入的建筑物产权不属于企业，没资格作为企业资产。 三、投资性房地产的确认： （一）投资性房地产的确认条件 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。 （二）投资性房地产的确认时点：　1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；　2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期；　3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。 第二节 投资性房地产初始计量 一、初始计量总原则 历史成本原则。 即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。 二、不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成　　　（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。　 （2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 投资性房地产——厂房等（在建） 　　（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值。（符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定，比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。） 【例1】企业购买一块土地使用权，购买价为2000万元，支付相关手续费等30万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。 借：投资性房地产－土地使用权 2030 贷：银行存款 　　 2030 第三节 投资性房地产的后续计量 企业对投资性房地产的后续计量具有两种模式： ①成本模式计量 ②公允价值模式计量 注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 　1.折旧或摊销时　　借：其他业务成本　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.取得的租金收入　　借：银行存款　　　　贷：其他业务收入 3.投资性房地产提取减值时　　借：资产减值损失　　　　贷：投资性房地产减值准备 4.计算应交营业税时　　借：营业税金及附加　　　　贷：应交税费――应交营业税 　 　 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产所在地存在活跃交易市场 企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式计量会计处理 1. 2.一般分录 采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。 　（1）期末公允价值大于账面价值时　　借：投资性房地产――公允价值变动　　　　贷：公允价值变动损益　（2）期末公允价值小于账面价值时　　借：公允价值变动损益　　　　贷：投资性房地产――公允价值变动 （3）收取租金时　　借：银行存款　　　　贷：其他业务收入　（4）计算应交营业税时　　借：营业税金及附加　　　　贷：应交税费――应交营业税 【例3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公