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第二章 商圈分析与店址选择 第一节 市场区域和区位选择 一、城市选择 城市的经济发展水平 城市人口及集聚程度 城市的市场机会 城市的投资成本 经济发展与零售业态发展的关系 1、购买力指数BPI（Buying Power Index) 2、零售饱和指数IRS（Index of Retail Saturation） 零售业态饱和度指数 3、品类发展指数CDI（Category Developing Index） 二、城市区域选择 根据店铺聚集程度的不同，分成不同的城市商业区域 商业区 购物中心 1、中心商业区CBD（central business district） 城市办公大楼和零售商店最为集中的地区，车流和人流高度集中，城市最大的购物区 CBD是设置零售网点最富潜力的区域 中心商业区的辐射范围 超广域级商业中心 辐射国内外 广域级商业中心 辐射整个城市 东京银座 香港铜锣湾 上海南京路 2、次级商业区SBD 城市两条主要街道交叉口处的店铺聚集区，汇集至少一家大型商店与若干小店组成 3、邻里商业区NBD 满足社区购物和服务需求的店铺集聚区，一般位于住宅区的主要街道上 温州的邻里商业中心 课堂讨论 中心商业区与次级商业区、邻里商业区的地位变化趋势如何？ 中心商业区地位先升后降 次级商业、社区商业崛起 商业区等级体系淡化 4、商业街（String） 商业步行街 综合商业街 特色商业街 北京王府井步行大街 苏州观前步行街 杭州清河坊步行街 温州人民路、大南路 温州女人街：纱帽河 温州酒吧咖啡街：望江路 课堂讨论 商业步行街零售的意义 销售与利润 形象展示 5、购物中心 城郊购物中心 市区购物中心 社区购物中心 核心主力店 商业街或购物中心一般有2-3个核心主力商店 大型百货商店 大型超市 大型购物广场 宁波天一广场 大店的“五公里死亡效应” 日本大店法 六、专业市场 第二节 商圈分析 一、商圈 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向扩展，吸引顾客的辐射范围。 特性： 1）区域性 2）层次性 3）不规则 二、商圈构成与顾客来源 1、商圈构成 1）核心商圈：是最接近商店的区域。 2）次级商圈：是核心商圈的邻近区域。 3）边缘商圈：是次级商圈以外的区域。 2、顾客来源 1）居住人口：是商店附近的常住人口，核心商圈内基本顾客的主要来源。 2）工作人口：工作地点在商店附近的人口，是次级商圈中基本顾客的主要来源。 3）流动人口：在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，是边缘商圈内顾客的基础。 三、商圈的影响因素 1、外部因素 1）家庭人口：密度、收入、职业、性别、年龄、流动人口等； 2）产业结构：工业区、农业区、学区； 3）交通状况：单向、双向、开口等； 4）城市规划：东扩南移； 5）商店聚集状况：不同行业、不同种类、同类、补充关系。 2、内部因素 1）商店规模：正比； 2）商品经营重点与性质：与购买频率成反比； 3）企业信誉：知名度、美誉度。 四、测定商圈的方法 1、零售引力法则（雷利法则） 2、饱和理论 零售商业市场饱和系数（IRS）的计算 例： 第三节 商店微观位置选择 一、商店选址的原则 方便消费者购买 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 二、商店位置类型设计 孤立店 城市商业中心 规划的购物中心 原则 三、位置选择 1、客流规律 （1）客流性质 本身客流 派生客流 分享客流 麦当劳和肯德基 （2）潜在固定顾客 商圈内的人口是商店最大的潜在顾客 调查统计商圈半径范围内人口总量和结构 （3）流动顾客 商业繁华街道 各种交通枢纽 某些单位：学校等 2、周边商店聚集情况 （1）异种零售业的聚集 （2）竞争零售业聚集 （3）互补关系零售业聚集 （4）多功能服务业聚集 3、竞争对手分析 竞争店与所开设店的距离，以及地理位置上的优劣势； 竞争店的销售规模与目标定位； 竞争店的目标顾客层次特点； 竞争店的商品结构和经营特色； 竞争店的实力和管理水平。 4、交通地理条件 （1）对于辐射能力比较广的商业业态，对交通条件要求较高 （2）街道客流习惯 （3）阳光照射 （4）街道特点 （5）地形特点 5、城市发展规划 详细了解该地区的街道、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设建设和改造项目的规划。 6、周围环境 对周围的建筑、治安、卫生等情况进行分析。 7、物业成本 商店的租赁和购买成本。 四、店址评估 1、新店营业潜力 2、开店投资与经营费用测算 （1）开店前期投资预估：设备、工程、商业建筑和停车费用 （2）开店后经营费用预估：固定费用、变动费用 3、损益平衡点分析 损益平衡点营业额=固定费用/（毛利率-变动利率） 经营安全率=（1-损益平衡点营业额/预期营业额）*100% 30%以上优，20%-30%良，10%-20%一