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赣榆县县政府原办公地点地块投资分析报告 发布时间：2009-1-24 9:58:18  一、赣榆社会经济概况 赣榆县隶属连云港市，位于全国八大渔场之一的海州湾畔，东临黄海，西枕沂蒙，北通日照，南襟连云港，是江苏的“北大门”.全县下辖18个镇，以及经济开发区、海洋经济开发区两个省级开发区，共435个行政村。 2006年末，全县总人口108.18万人，人口出生率11.34‰，死亡率6.92‰，人口自然增长率4.42‰。 赣榆县处于中国沿海南北过渡和海陆东西连接的枢纽部位，正逐步形成集公路、铁路、内河航运于一体的沿海“大通道”。综合性国际贸易枢纽港——连云港距赣榆40公里；国际4D级标准的连云港民航机场，距赣榆30公里；西去出境、直抵荷兰鹿特丹港的陇海兰新铁路东站，距赣榆30公里；全国沿海大动脉——同三高速公路自北向南贯穿全境，204、310、327三条国道和242省道在境内交汇，形成了??个四通八达的快捷交通网。沿海铁路的规划实施、通榆运河和连临高速的即将开工建设将使赣榆交通网络更趋完善。 2006年，完成204国道城区段改造，建成环城东路、黄海西路、环城北路等6条绿化景观大道，安装护栏14.6公里；建设东关北路交叉口等3个绿地广场；投资2.8亿元，完成厉大线、青殷线等总里程230公里县道改造工程，建成公路通车总里程418.8公里；完成海堤护坡31公里，71.2公里海堤公路实现简易通车。 近几年，连云港跨越发展基础初步奠定，跨越发展的外部环境基本面趋好，内生动力不断增强，经济运行的稳定性、协调性进一步增强，全年经济快速发展机遇大于挑战。港口、造船、石化、汽车、冶金、装备制造、新材料等产业取得实质性突破，一批投资大、层次高、带动力强、产业链长的大项目正在加快推进，将为全市发展进一步增添后劲。大项目的预期产出将发挥强劲带动作用，推动工业经济迎来新一轮大发展。从赣榆县发展的趋势来分析判断，2009年，还将处于发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。 赣榆地图 二、房地产市场概况 1、房地产投资增速趋缓，同比下滑幅度明显 从连云港整个大市来看，1-10月份，全市房地产完成76.93亿元，增长25.4%（包括赣榆县），较1-9月份下降5.9个百分点，增幅比上年同期下降23.3个百分点，比1-9月份回落8个百分点，比1-8月份下降17.9%。其中完成商品住宅开发投资57.84亿元，比去年同期增长22.0%。增幅同比下降31.8个百分点，较1-9月份增幅下降6.7个百分点。其中市区完成房地产投资47.87亿元，去年同期完成40.69亿元，同比增长仅17.65%。虽然投资额仍有增长，但项目开发进度明显放慢；反映在销售上，1-9月份，全市商品房销售面积154.08万平方米，下降13.1%；反映在销价上，有变相的降价行为。房地产业存在的主要问题是户型结构不合理，大户型较多；开发总量略有超前，居民消费欲望不高；开发企业占用银行资金较多，金融风险较大。 2.房地产市场概况 近年来，整个连云港大市进一步改善城市居民居住条件，居住环境有了很大改善。市区居民家庭人均住房建筑面积，到11月底达 32.54平方米，住房成套率提高到87.5%，30.5%的住宅使用了管道煤气。新建商品房一般是由物业公司实行管理，物业管理费上涨，使居住服务费较快增长。1-11月份，市区居民家庭人均居住服务费支出67元，同比增长64.0%，占居民家庭服务性消费支出比重为2.6% 。 三、地块投资分析 1、地块概况 县政府原办公地点地块位于新建路东侧、华中路西侧、黄海路北侧；规划用地总面积27602平方米; 规划用地性质为商业住宅用地；规划容积率为3；建筑密度为≤35%；绿地率为≥30%。 2、地块配套情况 县政府原办公地点地块周边公共配套设施较为完善，附近有煤海商场、赣榆县实验小学、青口镇黄海路小学?、青口第一中学、赣榆县人民医院，是县城繁华地段之一，对于居民的日常生活出行购物都十分便利。 3、地价分析 该地块位于赣榆县住宅用地一级地范围内，赣榆县住宅用地基准地价是指基准日为2003年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，平均容积率为1.4，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，赣榆县住宅用地一级地基准地价为510元/m2。该地块地价的基准日为2009年1月9日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率为3，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价为2326元/m2，楼面价约为775元/m2。 4、投资可行性分析 今