7房地产投资资金融通综述.ppt

筹资总额范围 资金来源 资本结构 资金成本率 边际资金成本 4800000元以上 长期负债 30％ 12％ 3.6％ 优先股 10％ 14％ 1.4％ 普通股 60％ 22％ 13.2％ 合计 100％ —— 18.2％ 【附2】资金筹集的风险： 主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金而致的财务危机。 财务杠杆及其作用 财务杠杆即企业全部负债对总资产的比例关系。 财务杠杆作用是指财务杠杆的变化会影响企业普通股收益，其衡量指标是财务杠杆系数（Degree of Financial Leverage，DFL）。 DFL＝每股收益变动的百分比/税息前利润变动百分比 在不存在优先股的情况下 DFL＝变动前的税息前利润/（变动前的税息前利润－利息） 一般地，当全部资金税息前利润率高于同期负债成本率时，财务杠杆使得企业在不增加权益资本投资的情况下取得更多利润，即有正效应；反之，则有负效应。 在存在优先股的情况下 DFL ＝变动前的息前税后利润/[（变动前的税息前利润－利息）（1－所得税率）－优先股股利] 一般地，当全部股本税后利润率高于优先股利利率时，财务杠杆会对普通股权益产生财务杠杆收益；反之，则有财务杠杆损失。 资金筹集风险的度量 期望收益率（额） 一定筹资方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率 标准差 各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或离散程度的指标 变异系数 标准差与期望收益率（或期望收益）的比值，用于不同期望收益率（或期望收益）的各种资金筹集方案风险大小的比较 提示：考虑到房地产项目固有的高风险性以及风险与收益的相随性，风险并非越小越好。 资金筹集风险的控制 （1）结合自身财务状况，合理编制资金筹集方案和选择资金筹集渠道。 （2）加强债务管理，保证资金收支平衡。 （3）采取措施分散筹资风险。 资金结构与财务杠杆收益、财务风险的关系 资金结构 财务杠杆收益 资金负债率 财务风险 综合资金成本率 综合资金成本构成 权益资本筹资成本率 最优最基本结构 资金负债率 平均资本筹资成本率 综合资金成本率 负债资本筹资成本率 方案的综合比较选择： （1）列出供比较的判断因素或指标 指标 方案A 方案B 安全性（风险程度） X11 X21 经济性（资金成本） X12 X22 可靠性（数量和时间上的落实程度） X13 X23 （2）计算不同方案（i）的判断因素的评价值Pi 对于越低越好的指标值，采用调和平均数计算评价值，即 对于越高越好的指标值，采用加权平均数计算评价值，即 指标评价值表 指标 不同方案的指标评价值 指标评价值之和 方案A 方案B 安全性 P11 P21 1.00 经济性 P12 P22 1.00 可靠性 P13 P23 1.00 （3）确定各判断因素的权重，并计算不同方案（i）的总评价值TPi。 其中，Wj：第j个判断因素的权重； s：判断因素的数量。 方案总评价分计算表 指标 权重 不同方案的指标评分 评分之和 方案A 方案B 安全性 W1 P11W1 P21W1 经济性 W2 P12 W2 P22 W2 可靠性 W3 P13 W3 P23 W3 合计 100％ 1.00 （3）个别资金成本、综合资金成本和边际资金成本 ——不同资金筹集方式的资金成本 债务成本：银行贷款和债券的资金成本 特点：表现形式为利息，且事先确定；利息率一般固定不变，按期支付，税前扣除，本金到期偿还 权益成本：发行股票和企业留存收益的资金成本 特点：表现形式为利润，且事先并不确定，由企业经营状况决定，税后支付，无减税效应 （4）长期借款资金成本率 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：筹集费用率； ：所得税率。 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：借款费用率； ：所得税率。 【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。 【解】 10.8％×(1—25％)=8.1％ 提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。 如果利息的支付采取贴现的形式， 在借款中预先扣除， 则公式为： （5）债券资金成本率 或 ：债券资金成本率； ：债券利率； ：债券筹资费用率； ：所得税率。 ：债券年利息； ：债券筹资额； 提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。 【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为25％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万