农产品商贸中心营销策划提案课程.ppt

* 第四阶段：进入持销阶段 销售目标：对外开放所挑剩下的房源，阶段式推出保留房源。销售率达到80%。 目标市场：再次分析市场，深挖客源，主动销售，并以老客户带新客户为现阶段的主要市场。 运作思路：以新推预留房源为卖点，以少量广告为支撑，以已购房者为类比，并给予适度购买折率，促进销售，以此达到尽最大可能去化房源的目标。 销售时间：开盘后半年。 第五阶段：进入尾盘 销售目标：销售率达到90%以上。 目标市场：部分新客源和部分老客户介绍客源。 运作思路：以促销目的为主，给予老客户成市后优惠条件（如免三年物管费等）和新购者者奖励或折扣。同时配以“经营权”方式进行销售，以此达到无空铺源的目标。 持续时间：一期结案。 * 四、销售阶段推广途径 本地及周边 现场售楼展示中心 目前这是所有准客户了解、感受本项目最为直观及有效的主要综合性途径，为配合本项目的市场培育及推广工作，建议在本项目靠近原312国道处建立一个约200-300平方米的售楼展示中心（档次超过金太阳建材商贸城）。 将项目的形象定位作为主设计元素，结合销售与展示的功能，立体化地直观演示未来商场的经营风格，有别于其它传统售楼处设计装修模式，令客户产生强烈的新鲜感及视觉冲击力。 户外形象广告 无论是项目的销售推广还是招租推广，乃至开业后的日常经营，特色鲜明的统一形象尤为重要，而现场的户外形象效果突出能成为吸引公众注意力和引导市场的重要途径。营造喜庆氛围的主色系作为本案形象推广的主色系（黄主，红／黑辅），使其具有感染力。并在户外形象广告内容上设置齐全，及时传达本案的相关信息。 在XX主要交通路口设立大型广告牌或高炮，有助于品牌形象的提升；主干道灯竿旗广告可以加深人们的印象，有利于提高产品形象；宣传车车身广告是流动的风景线，是小城镇缺少宣传载体最有效传播手段，对提高项目的知名度有着不可替代的作用。 * 主要媒体宣传 小城镇缺少强有力的宣传载体，周边城市电视台主要时间段短片和字幕宣传尤为重要，对提升本项目的知名度和美誉度有着极其重大意义。 可以通过主流报纸（如《皖西商报》《新安晚报·皖西版》《安徽商报》）的增刊或夹版，一次性印刷30000～5000万份，指定区域赠阅，部分自主派发；自创《XX农副产品商贸月报》，前期作为销售道具，后期为大市场经营服务；自制海报／单页，灵活发布商机、卖点、销售信息，这些都可以成为销售的主要纸质媒体，具有强有力的宣传力量，为扩大项目知名度、美誉度，确保提升项目商业价值、促进销售、确保回款的有着关键性作用。 外地市场 除在本地开展销售推广之外，可以以XX丰富的物产资源、自发的农副产品集散中心、良好的物流条件和当地政府的强有力支持，在全国发达城市的同类市场中作投资宣传，来达本项目的租、售目的，这不仅扩大本项目的商圈的知名度，并提升本项目的最大化商业利益，为稳定本地投资经营户，为市场的持续发展提供坚实保障。 互联网信息推广。 利用全国各大批发市场的行会及XX总公司在上海、杭州等地的资源定向推广。 各地组织的展销会、行业座谈会、商业考察。 * 五、阶段销售目标及控制 在整体销售执行过程中，按前文价格建议，总体销售目标控制大致分为如下五个阶段： 销售筹备期（约30天左右） 手法控制：待售楼展示中心及其他销售道具准备完成，即进入市场预热期，利用现场、户外及媒体宣传引导，广为收集目标客户及吸引市场注意，暂不提供价目表，只接受预约登记（接受临时小订）。 推广地区：XX及周边区域。 阶段目标：此阶段凝聚市场气氛，为下阶段正式发售聚势准备，同时密切注意市场反应，以备调整。 市场导入蓄水期（约45天左右） 手法控制：利用前一阶段蓄势积累的预约客户，拉动现场气氛，此阶段以吸收“VIP”贵宾为主，售价原则上不额外打折（ “VIP”贵宾内部可控制有部分浮动，如10000万优惠折扣），采用放号限量发售。 推广地区：XX及周边区域。 阶段目标：广告隆重亮相，前阶段的消化力集中释放，造成强大人气，达到预设目标客户数量。 * 开盘期（1天） 手法控制：当预售达到预期目标后（即对于既定目标），迅速开盘，通过销控和现场 “人气”+“戒瘾”+“优惠”+“礼品”手段快速大定，签订合同。 √推广地区：XX及周边、六安客户 阶段目标：利用已下定的“VIP”客户资源及现象产生的购买欲望客户，顺利完成开盘销售任务，回笼部分资金。 持续销售期（约90天左右） 手法控制：节段式推出销控单位发售，再次进入宣传，此时推出的商铺因是销控商铺，其位置均占有很大优势，在前几阶段较差位置的商铺成功销售的基础上，全面运用展销会、网络、市场公关活动，达到更加迅速去化的目的。此阶段可根据前期销售状况进行价格的调整，可有上升。 推广地区：以当地为主，周边为辅，外地再次之 阶段目标：完成阶段销售任务，加快资金回笼速度。 尾盘销