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第二章 物业管理机构 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业的概念和特征 1、概念 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 2、特征 二、物业管理企业的分类 1、按投资主体的经济成分来划分 2、按股东出资形式来划分 3、物业管理企业的常见模式 三、物业管理企业的设立 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立分工商注册和资质审批两个阶段。 (一)物业管理企业的工商注册登记 企业名称的预先审核—获得《企业名称预先核准通知书》 公司地址—以其主要办事机构所在地 注册资本 股东人数和法定代表人 公司人员 公司章程—明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。 (二)资质审批及管理 1、物业管理企业的资质条件 2、申报资质时需提供的资料 新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内,持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质: ☆ 营业执照 ☆ 企业章程 ☆ 验资证明 ☆ 企业法定代表人的身份证明 ☆ 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同, 管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 四、物业管理企业的权利和义务 物业管理企业的权利 物业管理企业的义务 五、物业管理企业组织形式与机构设置 (一)物业管理企业的组织形式 物业管理企业应根据自身实际情况,选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩陈制等。 1、直线制 直线制的特点:企业各级领导者亲自执行全部管理 职能,按垂直系统直接领导,不设 专门职能机构。 直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。 主要优点:领导能够集指挥和职能于一身,命令统 一,责权分明,指挥及时。 主要缺点:要求领导者通晓各种专业知识,具备多 面的知识和技能。 直线职能制的特点: 各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 主要优点:加强了专业管理职能,适应涉及面广, 技术复杂,服务多样化,管理综合性强。 主要缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困 难,容易造成扯皮,降低工作效率。 事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。 主要特点:实行分权管理;独立核算,自负盈亏。 主要优点:强化了决策机制;调动了部门的积极性、 责任心和主动性;促进了内部竞争,提 高了公司的效率和效益;有利于复合型 人才的考核培养。 主要缺点:协调困难,机构重叠,人员过多。 矩阵制的特点:同一组织中既设有纵向的职能部 门,又建立横向的管理系统;参加 项目的成员受双重领导。 主要优点:加强了各部门间的横向联系,充分利用 了人力资源;有利于调动各方的工作积 极性;具有较强的机动性和适应性。 主要缺点:组织结构的稳定性差;机构人员多,容 易形成多头领导;部门间关系复杂,协 调工作量大,处理不当容易产生矛盾。 (二)物业管理企业主要机构设置 (一)总经理室 (二)人力资源部 (三)行政管理部 (四)财务部 (五)品质管理部 (六)市场拓展部 (七)经营管理部 (八)工程管理部 (九)安全管理部 (十)环境管理部 * * 独立的企业法人 属于服务性企业 具有一定的公共管理性质的职能 全民所有制物业管理企业 集体所有制物业管理企业 民营物业管理企业 外资物业管理企业 其他物业管理企业 物业管理有限责任公司 物业管理股份有限公司 股份合作型物业管理企业 房地产建设单位的附属子公司或部门 独立的物业管理企业 物业管理集团公司 一级:国务院建设主管部门负责 颁发和管理 二级:省、自治区、直辖市建设主管
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